Gjør hyttedrømmen til virkelighet: Bankrådgiverens beste råd til hyttekjøp trinn-for-trinn

Vil du heller høre på episoden? Hør episoden med Karen Laursen og Thomas Gustav Hedegaard fra podkasten vår podkast SOMMERHUSLIV her eller der du hører på podkast.

Hos Landfolk er vi hytteentusiaster med stor H, og vi vet at mange nordmenn drømmer om å bli hytteeiere. Men hvor begynner man når man skal finne ut av om det er et bra økonomisk valg å kjøpe en hytte? Hvor mye har man råd til at det koster? Hvilke ting må man regne inn i budsjettet sitt?

Karen Laursen er privatkundeschef i Merkur Andelskasse, en andelskasse med fokus på bærekraft og sosial ansvarlighet. Ifølge en stor Voxmeter-meningsmåling fra 2022 er Merkur Andelskasse den banken i Danmark som danskene mener har den største troverdigheten når det kommer til klimainnsatsen.

Ingen innlegg på Landfolk.com er sponset eller på annen måte støttet av bedrifter som nevnes i intervjuer eller andre artikler. Personene som blir intervjuet medvirker utelukkende i kraft av deres ekspertviten eller erfaring.

Derfor har vi tatt en prat med privatkundesjef hos danske Merkur Andelskasse, Karen Laursen, og Thomas Gustav Hedegaard som nylig ble hytteeier i Danmark, om hvordan du bør gå frem hvis du vil kjøpe hytte – fra begynnelse til slutt, og hva du bør være oppmerksom på før du kjøper.

Informasjonen i artikkelen er basert på danske forhold og regler, så husk å snakke med din bankrådgiver for å sikre deg at du vet alt du trenger å vite når du kjøper hytte i Norge.

En måte å komme inn på boligmarkedet

Det er mange måter – og grunner til – å kjøpe hytte. For 23-årige Thomas Gustav Hedegaard var det å kjøpe hytte på en tomt på Djursland i Danmark og bygge en hytte på den, ikke bare en drøm om en hytte. Som ungt menneske under utdannelse til å bli bygningssnekker, hadde han ikke så mye penger til overs i budsjettet å bruke, men fra jobben og utdannelsen sin kunne han se at det kunne være gunstig å renovere eiendommer.

»Den romantiske tanken er jo, at jeg har sittet i leiligheten min i Aarhus og forestilt meg en hytte og tenkt: hvordan får jeg til det? Men det handlet faktisk om mer enn pengene når det kom til hva som avgjorde at hytta var et prosjekt som var innenfor rekkevidde for meg«.

Så det var kanskje drømmen om fast eiendom som ble til en drøm om hytte

»Jeg hadde ikke økonomi til å komme inn på markedet med leilighet og annet i nærheten av Aarhus. Så hva hadde jeg egentlig råd til? Vi hadde bygget en stor kolonihage, nesten en hytte, og der kunne jeg se at det kostet rundt 300 000 danske kroner i materialer. Så kanskje jeg kunne finne en tomt som matchet noe av det budsjettet jeg hadde til overs«.

Thomas Gustav Hedegaard satte seg deretter ned og laget et regnestykke som ga han mellom 500 000 og 600 000 danske kroner å leke med. Han ville ikke kunne kjøpe en leilighet for det beløpet, men ville kunne finne en tomt til et par hundre tusen.

»Også kunne jeg se at det faktisk var plass i budsjettet til at jeg kunne få lov til å lage et hus på den tomta. Og plutselig ville jeg kunne gjøre en god handel på den måten. Så det var kanskje drømmen om fast eiendom som ble til en drøm om hytte, fordi det var det som ble mulig i den situasjonen. Men det er også utelukkende mulig fordi jeg kan se en fremtid der jeg kan leie ut hytta, og på den måten dekke en del av utgiftene«.

Slik vet du om det er en god idé for deg å kjøpe hytte Men hvordan vet du, om det er en god idé for akkurat deg å kjøpe en hytte? Karen Laursen forteller at det for mange kan være en god idé, men at det selvsagt ikke er det for andre – og at man virkelig skal tenke seg om før man kaster seg ut i å kjøpe hytte.

»Man kan jo lett gå rundt i flotte hytteområder og forelske seg i den ene mer sjarmerende hytta etter den andre, men i bunn og grunn må man begynne med å finne ut av hva som vil være den økonomiske rammen man har, basert på den økonomien man har i dag. Hvor mye kan man bruke på dette i sitt månedlige budsjett? Og deretter må man prøve å regne litt baklengs og se hvilken type hytte det dermed vil være mulig å kjøpe,« forklarer hun.

Hvis man må låne en million koster det omtrent 6 000 danske kroner bare til det hver måned.

»Vi har veldig mange kunder som er konsentrert rundt de store byene, og de vil selvsagt ut på landet noen ganger for å få litt frisk luft. Men det man skal tenke hvis man investerer i en hytte, er at man må legge tilside omtrent 8-10 000 kroner avhengig av hvor mye man har spart før man kjøper, så det er 8-10 000 kroner mer hver måned i faste utgifter. Men det kommer selvsagt an på hvor dyr hytta man kjøper er, og hvilke faste utgifter som følger dette. Men hvis man skal låne en million, så koster det rundt 6 000 danske kroner bare til det om måneden. Også er det jo vann, varme, eiendomsskatter og forskjellige utgifter som hører til driften av en hytte«.

Hvis man kan regne seg til at man ikke har minst 8-10 000 kroner til overs i budsjettet sitt hver måned, er det et tegn på at det å kjøpe hytte kanskje ikke er innenfor rekkevidde akkurat nå. Hvis man derimot har litt mer plass i budsjettet kan man gå videre med hyttedrømmen trinn-for-trinn på denne måten, forteller Karen Laursen:

1. Regn ut hvor mye du har til overs i budsjettet ditt og test det

»Hvis man vurderer å investere i en hytte, ville jeg starte med å regne ut hvor mye du har til overs i budsjettet ditt i dag. Hvor mye penger er du vandt til å bruke? Sparer du noe? Som hovedregel skal man som familie på to voksne og to barn ha 17 000 kroner til overs hver måned til mat, klær, aktiviteter og andre hyggelige ting. Det man har til overs på toppen av dette, er i prinsippet midler man kan investere eller bruke på hytte,« forklarer Karen Laursen.

Nå setter vi disse pengene til side, 8 000 kroner hver måned. De setter vi inn på en konto også ser vi det an i et halvt års tid. Hvordan vil det gå i hverdagen hvis vi også har en hytte? Det er en av de økonomiske testene man bør gjøre.

Det er likevel et men, forteller hun:

»Hvis man har en levestandard som betyr at man bruker alle pengene sine hver måned, uansett om man har 28, 29 eller 30 000 kroner til overs hver måned, så må man bevise i en periode at man faktisk kan leve for mindre enn det beløpet man har til overs«.

Derfor foreslår hun at man tester det å ha mindre til overs over en periode, som om man allerede eier en hytte:

»Nå setter vi disse pengene til side, 8 000 kroner hver måned. De setter vi inn på en konto også ser vi det an i et halvt års tid. Hvordan vil det gå i hverdagen hvis vi også har en hytte? Det er en av de økonomiske testene man bør gjøre. Man kan jo alltid ta ut de pengene hvis man ender opp med å synes at det vil ende med å bli litt for stramt«.

Også foreslår hun at man prøver livsstilen før man gjør en så stor investering som det å kjøpe en hytte er.

»Bortsett fra at man bør gjøre denne testen med økonomien sin, synes jeg også at man i en periode bør teste det å dra på hyttetur i alle feriene sine, hvis det er det man fokuserer økonomien sin på. Hvis det er meningen at man i mange år fremover skal dra på hytta i stedet for å reise til utlandet. Kanskje kan man låne en, og hvis ikke kan man leie en«.

Opplev hytta her

2. Hvilket prisleie har jeg råd til?

Når man har regnet ut hvor mye man har til overs i budsjettet sitt hver måned, kan man begynne å regne den andre veien og se hvilket prisleie man har råd til å lete etter.

Kjøper man en helårsbolig, vil man typisk kunne låne 80 prosent av prisen, men med en hytte kan man låne opptil 75 prosent av verdien, forteller Karen Laursen.

»Man kan også få finansiert den siste delen av hytta, men de aller fleste velger å få finansiert de 75 prosentene med et realkredittlån, i tillegg til det de har spart selv. Det vil typisk være en fordel å gjøre det, for det vil typisk være billigere å gjøre det via en kredittforening. Det blir selvsagt en individuell vurdering også, fordi noen har en egenandel hvis de eier fast eiendom i utgangspunktet. Så hvis du har verdi i egen bolig, kan det kanskje gjøres noe på denne måten«.

Låner man via en kredittforening når man låner penger til å kjøpe en hytte, vil de gjerne selv vurdere hytta også, forklarer Karen Laursen.

»Det er fordi salgsprisen typisk er en vurdering eiendomsmegleren har satt med utgangspunkt i at kjøpere skal gjøre en så god handel som mulig. Men typisk vil man vurdere hytta til den handelsprisen man har blitt enige om. Hvis det er en stor forskjell mellom disse to tallene, vil man få beskjed fra oss. Vi har et samarbeid med TotalKredit, så deres vurderingsmann vil gi oss en tilbakemelding om at vi kanskje ikke kan låne penger til den prisen,« sier hun.

3. Dette skal du ta med i beregningen når du leter etter hytte

»Hvilken type hytte du bør velge kommer helt an på hva hytta skal brukes til,« sier Karen Laursen. Men det er likevel et par ting man kan tenke over:

»Jeg synes at man skal tenke over beliggenheten, også skal man selvsagt sammenligne den gjennomsnittlige prisen per kvadratmeter i de områdene man ser etter hytte. Hytteprisene er bare redusert med 7-8 prosent i gjennomsnitt på landsplan, så de har ikke blitt utsatt for et spesielt stort fall. Også skal man se på hvor lenge de har ligget på markedet når de ligger til salgs. I området jeg hadde hytte i tiden før corona lå hyttene til salgs i to til tre år før de ble solgt. Det er lenge å ta vare på en hytte man ikke har så stor interesse av lenger«.

Ifølge Karen Laursen er det en god idé å ta høyde for følgende elementer når du ser etter hytte:

1. Beliggenhet

2. Kvadratmeterpris – sammenlign kvadratmeterprisen i de områdene du leter.

3. Liggetider – hvor lenge har hyttene i gjennomsnitt vært til salg i området? Selv om du tenker at du skal ha hytta for evig, er det en god idé å ha dette i bakhodet hvis du potensielt havner med utgifter til en hytte i flere år etter at du egentlig ville selge den.

4. Ejendomsskatter – som godt kan være dyrere i de mest attraktive hytteområdene, sammenlignet med andre steder i landet. Dette vil du alltid være tydelig informert om før du kjøper.

5. Utgifter til vann, varme og strøm

6. Hytteforsikring

7. Kloakk – i en del hytteområder er kloakken snart så gammel at den må byttes. Sjekk de lokale planene i området og grunneierforeningene, for å se om det ligger en potensiell utgift der.

8. Områdets naturforhold – en hytte ved havet krever annerledes vedlikehold enn en hytte på fjellet, så ta høyde for hva hytta vil ha behov for basert på området den ligger i.

9. Andre utgifter til drift og vedlikehold

10. Utleiehistorikk – har hytta vært leid ut før kan du sjekke historikken de tre siste årene og legge til 75% av den leieinntekten til inntekten din. Dermed øker overskuddet i budsjettet ditt, og du vil kunne ha råd til en dyrere hytte. Har den ikke vært leid ut før kan du hente et estimat fra historikken til lignende hytter fra et utleiefirma.

I tillegg understreker Thomas Gustav Hedegaard viktigheten av å virkelig tenke gjennom hvilke utgifter som kan ha innflytelse på hvor mye penger du har til overs hver måned når du omfavner livsstilen med hytte:

»Hvis man har planer om å renovere og bygge selv, er det viktig at man tenker på for eksempel transportkostnader til og fra hytta. Det hadde jeg ikke tenkt på. Det krevde at jeg hadde en bil med brennstoff og forsikringer,« forteller han.

»Også er det forskjellige utgifter til banken. Det er jo penger som ikke nødvendigvis kommer tilbake på noen som helst måte. Det var noe som endte opp med å bli kanskje 15 000 kroner, der jeg måtte se på at det endte i andres lommer. Det er jo rettferdig, for de tar jo en risiko ved å låne meg pengene, men det var utgifter som ikke er en del av de investeringene jeg gjør ved å bygge«.

4. Sjekk hyttas utleiehistorikk

Når du kjøper en hytte som har blitt leid ut før, vil du som regel kunne se hva leieinntektene har vært de tre siste årene. Og det betyr noe for lånet ditt:

»Du kan ta 75 prosent av denne leieinntekten og legge til dette i beløpet i det du har til overs i budsjettet ditt hver måned. Så det betyr at du vil kunne kjøpe en dyrere hytte, fordi beløpet du har til overs vil bli påvirket positivt av denne leieinntekten«.

Alt dette er for å ta best mulig vare på deg og økonomien din, slik at du ikke kommer til å ha en alt for stram økonomi på lang sikt. Det skal jo være en god opplevelse å ha en hytte.

»Hvis du har forelsket deg i en hytte som ikke har vært leid ut før, er det ofte mulig å få hjelp, sier Karen Laursen. Snakk med et utleiefirma og se om de kan gi deg et estimat på hva en lignende hytter i samme størrelse med samme antall soveplasser ville kunne generere i leieinntekter. Hvor mye ville du skulle leie ut hytta og hva ville prisen typisk være per uke? Selv om estimatet vil kunne brukes som en slags dokumentasjon, vil banken likevel være mer forsiktige enn hvis selve hytta hadde historikk i forhold til dette,« sier Karen Laursen.

»Alt dette er for å ta best mulig vare på deg og økonomien din, slik at du ikke kommer til å ha en alt for stram økonomi på lang sikt. Det skal jo være en god opplevelse å ha en hytte«.

Opplev hytta her

5. »Den der dumme banken, hvordan lurer jeg dem?«

At banken også ville ta hensyn til økonomien hans, var ikke noe av det første Thomas Gustav Hedegaard tenkte da han skulle låne penger til en hytte.

»Før jeg fikk lov til å låne penger, og før de første dialogene jeg hadde med banken min, tror jeg faktisk at jeg var litt redd for banken. Men man må huske at de er medspillere i den situasjonen. Og der tror jeg at jeg noen ganger satt hjemme og tenkte, den dumme banken, hvordan lurer jeg dem til å låne meg litt mer. Hele prosessen med å kunne ha en god dialog med banken sin er noe jeg tror var viktig for meg å lære, at banken faktisk jobbet for meg i den situasjonen,« forteller han.

6. Velg løsninger som gjør det mulig å selge hytta igjen

En del av det å gjøre seg økonomisk avhengig av en hytte, handler også om å tenke på muligheten for at ens livssituasjon og mengden ekstra penger i budsjettet kan endre seg. Derfor er det viktig å kunne bli kvitt hytta igjen hvis det skulle bli nødvendig, og det er noe Thomas Gustav Hedegaard har tenkt mye på.

»Banken fortalte meg at kvaliteten på det som ble bygget skulle være på et nivå som gjorde at den kunne selges igjen. Uansett hvor dype intensjonene mine var om å beholde den for alltid, måtte det ikke bli en alt for sær hytte som bare jeg ville sette pris på,« forteller han.

Likevel ender jeg med å stå med valg gjennom hele byggeprosessen, der jeg setter spørsmålstegn ved om det bare er meg som ser verdien i de løsningene jeg velger.

Han har selv bygget sin egen hytte samtidig som at han har utdannet seg som bygningssnekker, og med budsjettet til en student var det ekstra viktig å treffe kloke, økonomiske valg. Samtidig har han som bygningssnekker en kjærlighet for kvalitet og godt håndverk.

»Det kommer til å høres ut som at intensjonen er å selge hytta, og det er det ikke. Likevel ender jeg med å stå med valg gjennom hele byggeprosessen, der jeg setter spørsmålstegn ved om det bare er meg som ser verdien i de løsningene jeg velger. Hvis jeg plutselig bruker mange timer på å legge et gulv, kunne det like gjerne ha vært en billig plastgulv som det ville være enklere å vedlikeholde og leie ut? Der har jeg vurdert at det er verdt tiden og pengene, bare fordi det er verdt noe for meg i disse situasjonene,« forteller han.

»I de situasjonene kan jeg ikke finne ut av om økonomi og bevissthet om utleieverdi bør være så mye i fokus. Men det er de valgene som er interessante – spesielt når jeg vet at jeg har vært helt på grensen til å få lov til å låne penger med relativt lite til overs i budsjettet hver måned«.

Noe av det som har gjort det mulig for han å lage løsninger av høy kvalitet, som fortsatt var budsjettvennlige, har vært å søke på nettet etter gode funn – og være forberedt på å slå til:

»Vinduer med feil mål, brukte dører og brukt gulv i lekre materialer, det ville jeg ikke vært foruten, men de har også vært billigere enn hvis jeg skulle kjøpt det nytt. Og der man kan risikere å finne fem terrassedører som passer perfekt til hytta på et litt ubeleilig tidspunkt. Å ha den utgiften på kanskje 500-600 kroner i måneden for et lite lagerrom kan spare deg mye penger på lang sikt. Det er et sted der man kan finne noen flere penger i en byggeprosess,« forteller han.

Uansett hvor dype intensjonene mine var om å beholde den for alltid, måtte det ikke bli en alt for sær hytte som bare jeg ville sette pris på

De beste stedene å gjøre disse funnene er ifølge Thomas Gustav Hedegaards på Laurits.com, Finn, Facebook Marketplace eller Facebookgrupper, der man kan finne byggematerialer og brukte ting.

»I perioder har jeg nesten sett på disse sidene daglig, fordi jeg visste at den skulle være den samme modellen vinduer i hele hytta. Så kunne jeg bruke pausen min til å få skrevet til dem om jeg kunne kjøpe dem. Så kjører jeg for eksempel til Haderslev etter jobb for å hente bare ett vindu, fordi det var den riktige fargen og bare koster 500 kroner, og kanskje koster 3-4-5 000 kroner nytt. Så det er bare noe med å være på hele tiden, for de gode tilbudene forsvinner«.

Les også: Sarah kjøpte hytte med svigermor “Hun skulle egentlig bare være en silent partner”