Haz realidad el sueño de la cabaña: Los mejores consejos del asesor bancario para comprar una cabaña paso a paso

¿Prefieres escuchar el episodio? Escucha el episodio con Karen Laursen y Thomas Gustav Hedegaard de nuestro podcast SOMMERHUSLIV aquí o donde escuches podcasts.

En Landfolk somos entusiastas de las cabañas con mayúsculas, y sabemos que muchos españoles sueñan con ser propietarios de una cabaña. Pero, ¿por dónde empezar cuando se trata de averiguar si comprar una cabaña es una buena decisión económica? ¿Cuánto puedes permitirte que cueste? ¿Qué cosas debes incluir en tu presupuesto?

Karen Laursen es jefa de banca privada en Merkur Andelskasse, un banco cooperativo centrado en la sostenibilidad y la responsabilidad social. Según una gran encuesta de Voxmeter de 2022, Merkur Andelskasse es el banco en Dinamarca que los daneses consideran que tiene la mayor credibilidad en lo que respecta a los esfuerzos climáticos.

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Por eso hemos hablado con Karen Laursen, jefa de banca privada en el banco danés Merkur Andelskasse, y con Thomas Gustav Hedegaard, quien recientemente se convirtió en propietario de una cabaña en Dinamarca, sobre cómo debes proceder si quieres comprar una cabaña – de principio a fin, y a qué debes prestar atención antes de comprar.

La información de este artículo se basa en las condiciones y regulaciones danesas, así que recuerda hablar con tu asesor bancario para asegurarte de que sabes todo lo que necesitas saber al comprar una cabaña en España.

Una forma de entrar en el mercado inmobiliario

Hay muchas maneras – y razones – de comprar una cabaña. Para Thomas Gustav Hedegaard, de 23 años, comprar un terreno en Djursland, Dinamarca, y construir una cabaña en él, no era solo un sueño de cabaña. Como joven estudiante para convertirse en carpintero de construcción, no le sobraba mucho dinero en el presupuesto para gastar, pero por su trabajo y su educación, pudo ver que renovar propiedades podría ser beneficioso.

»La idea romántica es que me senté en mi apartamento en Aarhus y me imaginé una cabaña y pensé: ¿cómo lo consigo? Pero en realidad se trataba de algo más que el dinero cuando se trataba de lo que determinó que la cabaña fuera un proyecto a mi alcance«.

Así que quizás fue el sueño de una propiedad lo que se convirtió en un sueño de cabaña

»No tenía la economía para entrar en el mercado con un apartamento y otras cosas cerca de Aarhus. Entonces, ¿qué podía permitirme realmente? Habíamos construido un gran jardín de parcelas, casi una cabaña, y allí pude ver que costaba alrededor de 300.000 coronas danesas en materiales. Así que quizás podría encontrar un terreno que coincidiera con parte del presupuesto que me sobraba«.

Thomas Gustav Hedegaard se sentó entonces y hizo un cálculo que le dio entre 500.000 y 600.000 coronas danesas para jugar. No podría comprar un apartamento con esa cantidad, pero podría encontrar un terreno por un par de cientos de miles.

»Y entonces pude ver que en realidad había espacio en el presupuesto para que yo pudiera construir una casa en ese terreno. Y de repente, podría hacer un buen negocio de esa manera. Así que quizás fue el sueño de una propiedad lo que se convirtió en un sueño de cabaña, porque eso fue lo que se hizo posible en esa situación. Pero también es exclusivamente posible porque puedo ver un futuro en el que puedo alquilar la cabaña y, de esa manera, cubrir una parte de los gastos«.

Así sabrás si comprar una cabaña es una buena idea para ti Pero, ¿cómo sabes si comprar una cabaña es una buena idea para ti? Karen Laursen dice que para muchos puede ser una buena idea, pero que, por supuesto, no lo es para otros, y que realmente hay que pensarlo bien antes de lanzarse a comprar una cabaña.

»Uno puede pasear fácilmente por hermosas zonas de cabañas y enamorarse de una cabaña más encantadora que otra, pero en el fondo, hay que empezar por averiguar cuál será el marco económico que se tiene, basándose en la economía actual. ¿Cuánto se puede gastar en esto en el presupuesto mensual? Y luego hay que intentar calcular un poco hacia atrás y ver qué tipo de cabaña sería posible comprar,« explica.

Si tienes que pedir prestado un millón, cuesta aproximadamente 6.000 coronas danesas solo para eso cada mes.

»Tenemos muchos clientes que se concentran en las grandes ciudades, y naturalmente quieren salir al campo a veces para tomar un poco de aire fresco. Pero lo que hay que pensar si se invierte en una cabaña es que hay que reservar aproximadamente 8.000-10.000 coronas, dependiendo de cuánto se haya ahorrado antes de comprar, así que son 8.000-10.000 coronas más cada mes en gastos fijos. Pero, por supuesto, depende de lo cara que sea la cabaña que se compre y de los gastos fijos que esto conlleve. Pero si hay que pedir prestado un millón, cuesta alrededor de 6.000 coronas danesas solo para eso al mes. Y luego están el agua, la calefacción, los impuestos sobre la propiedad y los diferentes gastos que corresponden al funcionamiento de una cabaña«.

Si calculas que no te sobran al menos 8.000-10.000 coronas en tu presupuesto cada mes, es una señal de que comprar una cabaña quizás no esté a tu alcance en este momento. Si, por el contrario, tienes un poco más de espacio en el presupuesto, puedes seguir adelante con el sueño de la cabaña paso a paso de esta manera, dice Karen Laursen:

1. Calcula cuánto te sobra en tu presupuesto y pruébalo

»Si estás considerando invertir en una cabaña, yo empezaría por calcular cuánto te sobra en tu presupuesto hoy. ¿Cuánto dinero estás acostumbrado a gastar? ¿Estás ahorrando algo? Como regla general, una familia de dos adultos y dos niños debería tener 17.000 coronas danesas al mes para comida, ropa, actividades y otras cosas agradables. Lo que te sobra además de esto, en principio, son fondos que puedes invertir o usar para una cabaña,« explica Karen Laursen.

Ahora apartamos este dinero, 8.000 coronas cada mes. Lo ingresamos en una cuenta y luego lo observamos durante medio año. ¿Cómo iría la vida diaria si también tuviéramos una cabaña? Esa es una de las pruebas económicas que se deben hacer.

Sin embargo, hay un pero, dice ella:

»Si tienes un nivel de vida que significa que gastas todo tu dinero cada mes, independientemente de si te sobran 28.000, 29.000 o 30.000 coronas cada mes, entonces debes demostrar durante un período que realmente puedes vivir con menos de la cantidad que te sobra«.

Por lo tanto, ella sugiere que pruebes tener menos dinero disponible durante un período, como si ya fueras dueño de una cabaña:

»Ahora apartamos este dinero, 8.000 coronas cada mes. Lo ingresamos en una cuenta y luego lo observamos durante medio año. ¿Cómo iría la vida diaria si también tuviéramos una cabaña? Esa es una de las pruebas económicas que se deben hacer. Siempre puedes sacar ese dinero si al final te parece que va a ser un poco demasiado ajustado«.

Y luego sugiere que pruebes el estilo de vida antes de hacer una inversión tan grande como la de comprar una cabaña.

»Además de hacer esta prueba con tus finanzas, también creo que durante un período deberías probar a ir de vacaciones a una cabaña en todas tus vacaciones, si es en eso en lo que estás centrando tu economía. Si la intención es que durante muchos años en el futuro vayas a la cabaña en lugar de viajar al extranjero. Quizás puedas pedir una prestada, y si no, puedes alquilar una«.

2. ¿Qué rango de precios puedo permitirme?

Una vez que hayas calculado cuánto te sobra en tu presupuesto cada mes, puedes empezar a calcular a la inversa y ver qué rango de precios puedes permitirte buscar.

Si compras una vivienda habitual, normalmente podrás pedir prestado el 80 por ciento del precio, pero con una cabaña, puedes pedir prestado hasta el 75 por ciento del valor, dice Karen Laursen.

»También se puede financiar la última parte de la cabaña, pero la mayoría opta por financiar el 75 por ciento con un préstamo hipotecario, además de lo que hayan ahorrado ellos mismos. Normalmente será ventajoso hacerlo así, ya que suele ser más barato hacerlo a través de una cooperativa de crédito. Por supuesto, también será una evaluación individual, porque algunos tienen una participación propia si ya poseen bienes inmuebles. Así que, si tienes valor en tu propia vivienda, quizás se pueda hacer algo de esta manera«.

Si pides un préstamo a través de una cooperativa de crédito para comprar una cabaña, ellos también querrán tasar la cabaña, explica Karen Laursen.

»Esto se debe a que el precio de venta suele ser una valoración que el agente inmobiliario ha establecido basándose en que los compradores deben hacer el mejor trato posible. Pero normalmente se valorará la cabaña al precio de mercado acordado. Si hay una gran diferencia entre estas dos cifras, se le informará. Colaboramos con TotalKredit, por lo que su tasador nos informará si quizás no podemos prestar dinero a ese precio«, dice ella.

3. Esto es lo que debes tener en cuenta al buscar una cabaña

»El tipo de cabaña que debes elegir depende totalmente del uso que se le vaya a dar,« dice Karen Laursen. Pero aún así hay un par de cosas que puedes considerar:

»Creo que hay que pensar en la ubicación, y luego, por supuesto, comparar el precio medio por metro cuadrado en las zonas donde se busca una cabaña. Los precios de las cabañas solo se han reducido un 7-8 por ciento de media a nivel nacional, por lo que no han sufrido una caída especialmente grande. Y luego hay que ver cuánto tiempo han estado en el mercado cuando están a la venta. En la zona donde yo tenía una cabaña antes del coronavirus, las cabañas estuvieron a la venta durante dos o tres años antes de venderse. Es mucho tiempo para cuidar una cabaña que ya no te interesa tanto«.

Según Karen Laursen, es una buena idea tener en cuenta los siguientes elementos al buscar una cabaña:

1. Ubicación

2. Precio por metro cuadrado – compara el precio por metro cuadrado en las zonas que estás buscando.

3. Tiempo en el mercado – ¿cuánto tiempo han estado las cabañas en venta en la zona en promedio? Aunque pienses que tendrás la cabaña para siempre, es una buena idea tener esto en cuenta si potencialmente terminas con gastos de una cabaña durante varios años después de que realmente quisieras venderla.

4. Impuestos sobre la propiedad – que pueden ser más caros en las zonas de cabañas más atractivas, en comparación con otros lugares del país. Siempre se te informará claramente de esto antes de comprar.

5. Gastos de agua, calefacción y electricidad

6. Seguro de cabaña

7. Alcantarillado – en algunas zonas de cabañas, el alcantarillado está tan viejo que pronto tendrá que ser reemplazado. Consulta los planes locales de la zona y las asociaciones de propietarios para ver si hay un gasto potencial allí.

8. Condiciones naturales de la zona – una cabaña junto al mar requiere un mantenimiento diferente al de una cabaña en la montaña, así que ten en cuenta lo que necesitará la cabaña según la zona en la que se encuentre.

9. Otros gastos de funcionamiento y mantenimiento

10. Historial de alquiler – si la cabaña ha sido alquilada antes, puedes consultar el historial de los últimos tres años y añadir el 75% de esos ingresos por alquiler a tus ingresos. De este modo, aumentará el excedente de tu presupuesto y podrás permitirte una cabaña más cara. Si no ha sido alquilada antes, puedes obtener una estimación del historial de cabañas similares de una empresa de alquiler.

Además, Thomas Gustav Hedegaard subraya la importancia de pensar realmente en qué gastos pueden influir en la cantidad de dinero que te sobra cada mes cuando adoptas el estilo de vida de tener una cabaña:

»Si tienes planes de renovar y construir tú mismo, es importante que pienses, por ejemplo, en los costes de transporte hacia y desde la cabaña. Eso no lo había pensado. Requería que tuviera un coche con combustible y seguros,« cuenta.

»Y luego hay varios gastos para el banco. Es dinero que no necesariamente regresa de ninguna manera. Eso terminó siendo quizás 15.000 coronas, donde tuve que ver cómo terminaba en los bolsillos de otros. Es justo, porque ellos asumen un riesgo al prestarme el dinero, pero eran gastos que no forman parte de las inversiones que hago al construir«.

4. Consulta el historial de alquiler de la cabaña

Cuando compras una cabaña que ha sido alquilada antes, normalmente podrás ver cuáles han sido los ingresos por alquiler durante los últimos tres años. Y eso influye en tu préstamo:

»Puedes tomar el 75 por ciento de estos ingresos por alquiler y añadirlo a la cantidad que te sobra en tu presupuesto cada mes. Así, podrás comprar una cabaña más cara, porque la cantidad que te sobra se verá afectada positivamente por estos ingresos por alquiler«.

Todo esto es para cuidarte a ti y a tu economía lo mejor posible, para que no tengas una economía demasiado ajustada a largo plazo. Tener una cabaña debe ser una buena experiencia.

»Si te has enamorado de una cabaña que no ha sido alquilada antes, a menudo es posible obtener ayuda, dice Karen Laursen. Habla con una empresa de alquiler y mira si pueden darte una estimación de lo que una cabaña similar del mismo tamaño con el mismo número de plazas para dormir podría generar en ingresos por alquiler. ¿Cuánto tendrías que alquilar la cabaña y cuál sería el precio típico por semana? Aunque la estimación podría usarse como una especie de documentación, el banco aún sería más cauteloso que si la propia cabaña tuviera un historial al respecto,« dice Karen Laursen.

»Todo esto es para cuidarte a ti y a tu economía lo mejor posible, para que no tengas una economía demasiado ajustada a largo plazo. Tener una cabaña debe ser una buena experiencia«.

5. »Ese banco tonto, ¿cómo los engaño?«

Que el banco también tuviera en cuenta sus finanzas no fue lo primero que pensó Thomas Gustav Hedegaard cuando iba a pedir dinero prestado para una cabaña.

»Antes de que me permitieran pedir dinero prestado, y antes de las primeras conversaciones que tuve con mi banco, creo que en realidad le tenía un poco de miedo al banco. Pero hay que recordar que son compañeros de equipo en esa situación. Y ahí creo que a veces me sentaba en casa y pensaba, ese banco tonto, cómo los engaño para que me presten un poco más. Todo el proceso de poder tener un buen diálogo con tu banco es algo que creo que fue importante para mí aprender, que el banco en realidad trabajaba para mí en esa situación,« cuenta.

6. Elige soluciones que permitan vender la cabaña de nuevo

Parte de volverse económicamente dependiente de una cabaña también implica pensar en la posibilidad de que la situación de vida y la cantidad de dinero extra en el presupuesto puedan cambiar. Por lo tanto, es importante poder deshacerse de la cabaña nuevamente si fuera necesario, y esto es algo en lo que Thomas Gustav Hedegaard ha pensado mucho.

»El banco me dijo que la calidad de lo que se construyera debía ser de un nivel que permitiera venderla de nuevo. Por muy profundas que fueran mis intenciones de conservarla para siempre, no debía convertirse en una cabaña demasiado peculiar que solo yo apreciaría,« cuenta.

Sin embargo, termino tomando decisiones durante todo el proceso de construcción, donde me pregunto si soy el único que ve el valor en las soluciones que elijo.

Él mismo ha construido su propia cabaña mientras se formaba como carpintero de construcción, y con el presupuesto de un estudiante, era especialmente importante tomar decisiones económicas inteligentes. Al mismo tiempo, como carpintero de construcción, tiene un amor por la calidad y la buena artesanía.

»Va a sonar como si la intención fuera vender la cabaña, y no lo es. Sin embargo, termino tomando decisiones durante todo el proceso de construcción, donde me pregunto si soy el único que ve el valor en las soluciones que elijo. Si de repente dedico muchas horas a colocar un suelo, ¿podría haber sido igual de bien un suelo de plástico barato que sería más fácil de mantener y alquilar? Ahí he valorado que vale la pena el tiempo y el dinero, solo porque para mí tiene valor en estas situaciones,« cuenta.

»En esas situaciones no puedo determinar si la economía y la conciencia del valor de alquiler deberían estar tan en el foco. Pero esas son las decisiones interesantes, especialmente cuando sé que he estado al límite de poder pedir dinero prestado con relativamente poco dinero extra en el presupuesto cada mes«.

Parte de lo que le ha permitido crear soluciones de alta calidad, que aún eran económicas, ha sido buscar en línea buenas ofertas y estar preparado para aprovecharlas:

»Ventanas con medidas incorrectas, puertas usadas y suelos usados de materiales de lujo, no me habría gustado prescindir de ellos, pero también han sido más baratos que si los hubiera comprado nuevos. Y ahí se puede correr el riesgo de encontrar cinco puertas de patio que encajen perfectamente con la cabaña en un momento un poco inoportuno. Tener ese gasto de quizás 500-600 coronas al mes por un pequeño trastero puede ahorrarte mucho dinero a largo plazo. Es un lugar donde se puede encontrar algo más de dinero en un proceso de construcción,« cuenta.

Por muy profundas que fueran mis intenciones de conservarla para siempre, no debía convertirse en una cabaña demasiado peculiar que solo yo apreciaría

Los mejores lugares para encontrar estas ofertas, según Thomas Gustav Hedegaard, son Laurits.com, Finn, Facebook Marketplace o grupos de Facebook, donde se pueden encontrar materiales de construcción y artículos usados.

»Durante períodos, casi he mirado estas páginas a diario, porque sabía que debía ser el mismo modelo de ventanas en toda la cabaña. Así podía usar mi descanso para escribirles y preguntar si podía comprarlas. Luego, por ejemplo, conduzco a Haderslev después del trabajo para recoger solo una ventana, porque era del color correcto y solo cuesta 500 coronas, y quizás cuesta 3.000-4.000-5.000 coronas nueva. Así que se trata de estar atento todo el tiempo, porque las buenas ofertas desaparecen«.