Réaliser le rêve de la cabane : Les meilleurs conseils du conseiller bancaire pour l'achat d'une cabane étape par étape

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Chez Landfolk, nous sommes de grands passionnés de cabanes, et nous savons que de nombreux Français rêvent de devenir propriétaires d'une cabane. Mais par où commencer pour savoir si l'achat d'une cabane est un bon choix financier ? Combien peut-on se permettre de dépenser ? Quelles sont les choses à inclure dans son budget ?

Karen Laursen est responsable des clients privés chez Merkur Andelskasse, une banque coopérative axée sur la durabilité et la responsabilité sociale. Selon un vaste sondage Voxmeter de 2022, Merkur Andelskasse est la banque au Danemark que les Danois jugent la plus crédible en matière d'efforts climatiques.

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C'est pourquoi nous avons discuté avec Karen Laursen, responsable des clients privés chez Merkur Andelskasse, une banque danoise, et Thomas Gustav Hedegaard, qui est récemment devenu propriétaire d'une cabane au Danemark, de la manière dont vous devriez procéder si vous souhaitez acheter une cabane – du début à la fin, et de ce à quoi vous devez faire attention avant d'acheter.

Les informations contenues dans cet article sont basées sur les conditions et réglementations danoises, alors n'oubliez pas de parler à votre conseiller bancaire pour vous assurer de connaître tout ce que vous devez savoir lors de l'achat d'une cabane en France.

Une façon d'entrer sur le marché immobilier

Il existe de nombreuses façons – et raisons – d'acheter une cabane. Pour Thomas Gustav Hedegaard, 23 ans, acheter un terrain à Djursland au Danemark et y construire une cabane n'était pas seulement un rêve de cabane. En tant que jeune homme en formation pour devenir charpentier, il n'avait pas beaucoup d'argent à dépenser dans son budget, mais grâce à son travail et à sa formation, il a pu constater qu'il pouvait être avantageux de rénover des propriétés.

»L'idée romantique est que je me suis assis dans mon appartement à Aarhus et que j'ai imaginé une cabane et que j'ai pensé : comment y parvenir ? Mais il s'agissait en fait de plus que de l'argent quand il s'agissait de ce qui a déterminé que la cabane était un projet à ma portée«.

C'est donc peut-être le rêve d'une propriété qui s'est transformé en rêve de cabane

»Je n'avais pas les moyens financiers d'entrer sur le marché avec un appartement ou autre chose près d'Aarhus. Alors, qu'est-ce que je pouvais vraiment me permettre ? Nous avions construit un grand jardin familial, presque une cabane, et là, j'ai pu voir que cela coûtait environ 300 000 couronnes danoises en matériaux. Alors peut-être que je pourrais trouver un terrain qui correspondrait à une partie du budget qu'il me restait«.

Thomas Gustav Hedegaard s'est ensuite assis et a fait un calcul qui lui a donné entre 500 000 et 600 000 couronnes danoises à dépenser. Il ne pourrait pas acheter un appartement pour ce montant, mais il pourrait trouver un terrain pour quelques centaines de milliers.

»Et puis j'ai pu voir qu'il y avait en fait de la place dans le budget pour que je puisse construire une maison sur ce terrain. Et soudain, je pourrais faire une bonne affaire de cette façon. C'est donc peut-être le rêve d'une propriété qui s'est transformé en rêve de cabane, parce que c'est ce qui est devenu possible dans cette situation. Mais ce n'est aussi possible que parce que je peux envisager un avenir où je pourrai louer la cabane et ainsi couvrir une partie des dépenses«.

Comment savoir si l'achat d'une cabane est une bonne idée pour vous Mais comment savoir si l'achat d'une cabane est une bonne idée pour vous ? Karen Laursen explique que pour beaucoup, cela peut être une bonne idée, mais que ce n'est bien sûr pas le cas pour d'autres – et qu'il faut vraiment bien réfléchir avant de se lancer dans l'achat d'une cabane.

»On peut facilement se promener dans de beaux quartiers de cabanes et tomber amoureux d'une cabane plus charmante que l'autre, mais au fond, il faut commencer par déterminer quel sera le cadre financier dont on dispose, en fonction de l'économie actuelle. Combien peut-on dépenser pour cela dans son budget mensuel ? Et ensuite, il faut essayer de calculer un peu à rebours et voir quel type de cabane il serait alors possible d'acheter,« explique-t-elle.

Si vous devez emprunter un million, cela coûte environ 6 000 couronnes danoises rien que pour cela chaque mois.

»Nous avons beaucoup de clients qui sont concentrés autour des grandes villes, et ils veulent bien sûr parfois aller à la campagne pour prendre l'air. Mais ce qu'il faut penser si l'on investit dans une cabane, c'est qu'il faut mettre de côté environ 8 000 à 10 000 couronnes, selon ce que l'on a économisé avant d'acheter, donc c'est 8 000 à 10 000 couronnes de plus chaque mois en charges fixes. Mais cela dépend bien sûr du prix de la cabane que l'on achète et des charges fixes qui en découlent. Mais si l'on doit emprunter un million, cela coûte environ 6 000 couronnes danoises rien que pour cela par mois. Et puis il y a l'eau, le chauffage, les taxes foncières et les différentes dépenses liées à l'exploitation d'une cabane«.

Si vous calculez que vous n'avez pas au moins 8 000 à 10 000 couronnes de reste dans votre budget chaque mois, c'est un signe que l'achat d'une cabane n'est peut-être pas à votre portée pour le moment. Si, en revanche, vous avez un peu plus de marge dans votre budget, vous pouvez poursuivre le rêve de la cabane étape par étape de cette manière, explique Karen Laursen :

1. Calculez combien il vous reste dans votre budget et testez-le

»Si vous envisagez d'investir dans une cabane, je commencerais par calculer combien il vous reste dans votre budget aujourd'hui. Combien d'argent avez-vous l'habitude de dépenser ? Économisez-vous quelque chose ? En règle générale, une famille de deux adultes et deux enfants devrait avoir 17 000 couronnes danoises de reste chaque mois pour la nourriture, les vêtements, les activités et d'autres choses agréables. Ce qu'il vous reste en plus de cela, ce sont en principe des fonds que vous pouvez investir ou utiliser pour une cabane,« explique Karen Laursen.

Maintenant, nous mettons cet argent de côté, 8 000 couronnes chaque mois. Nous le mettons sur un compte et nous voyons comment ça se passe pendant environ six mois. Comment se déroulerait la vie quotidienne si nous avions aussi une cabane ? C'est l'un des tests financiers que l'on devrait faire.

Il y a cependant un mais, dit-elle :

»Si vous avez un niveau de vie qui signifie que vous dépensez tout votre argent chaque mois, que vous ayez 28 000, 29 000 ou 30 000 couronnes de reste chaque mois, alors vous devez prouver pendant une période que vous pouvez réellement vivre avec moins que le montant qu'il vous reste«.

C'est pourquoi elle suggère de tester le fait d'avoir moins d'argent disponible pendant une période, comme si vous possédiez déjà une cabane :

»Maintenant, nous mettons cet argent de côté, 8 000 couronnes chaque mois. Nous le mettons sur un compte et nous voyons comment ça se passe pendant environ six mois. Comment se déroulerait la vie quotidienne si nous avions aussi une cabane ? C'est l'un des tests financiers que l'on devrait faire. Vous pouvez toujours retirer cet argent si vous finissez par penser que ce serait un peu trop serré«.

Et puis elle suggère d'essayer le style de vie avant de faire un investissement aussi important que l'achat d'une cabane.

»Outre le fait qu'il faut faire ce test avec ses finances, je pense aussi qu'il faut, pendant une période, tester le fait de partir en vacances à la cabane pendant toutes ses vacances, si c'est sur cela que l'on concentre ses finances. Si l'intention est que pendant de nombreuses années à venir, on ira à la cabane au lieu de voyager à l'étranger. Peut-être peut-on en emprunter une, et sinon, on peut en louer une«.

2. Quelle fourchette de prix puis-je me permettre ?

Une fois que vous avez calculé combien il vous reste dans votre budget chaque mois, vous pouvez commencer à calculer dans l'autre sens et voir quelle fourchette de prix vous pouvez vous permettre de rechercher.

Si vous achetez une résidence principale, vous pourrez généralement emprunter 80 % du prix, mais avec une cabane, vous pouvez emprunter jusqu'à 75 % de la valeur, explique Karen Laursen.

»On peut aussi faire financer la dernière partie de la cabane, mais la plupart des gens choisissent de faire financer les 75 % avec un prêt hypothécaire, en plus de ce qu'ils ont économisé eux-mêmes. Il sera généralement avantageux de le faire, car il sera généralement moins cher de le faire via une association de crédit. Ce sera bien sûr aussi une évaluation individuelle, car certains ont une participation propre s'ils possèdent déjà des biens immobiliers. Donc, si vous avez de la valeur dans votre propre logement, cela peut peut-être se faire de cette manière«.

Si vous empruntez via une association de crédit pour acheter une cabane, ils voudront souvent évaluer la cabane eux-mêmes, explique Karen Laursen.

»C'est parce que le prix de vente est généralement une évaluation que l'agent immobilier a fixée en partant du principe que les acheteurs doivent faire la meilleure affaire possible. Mais généralement, la cabane sera évaluée au prix de transaction convenu. S'il y a une grande différence entre ces deux chiffres, nous vous en informerons. Nous avons une collaboration avec TotalKredit, donc leur évaluateur nous fera un retour si nous ne pouvons peut-être pas prêter de l'argent à ce prix,« dit-elle.

3. Ce que vous devez prendre en compte lors de la recherche d'une cabane

»Le type de cabane que vous devriez choisir dépend entièrement de l'utilisation qui en sera faite,« dit Karen Laursen. Mais il y a quand même quelques points à considérer :

»Je pense qu'il faut réfléchir à l'emplacement, et bien sûr comparer le prix moyen au mètre carré dans les zones où l'on cherche une cabane. Les prix des cabanes n'ont diminué que de 7 à 8 % en moyenne au niveau national, ils n'ont donc pas subi une chute particulièrement importante. Et puis il faut regarder combien de temps elles sont restées sur le marché lorsqu'elles sont en vente. Dans la région où j'avais une cabane avant le corona, les cabanes étaient en vente pendant deux à trois ans avant d'être vendues. C'est long de s'occuper d'une cabane qui ne nous intéresse plus autant«.

Selon Karen Laursen, il est judicieux de prendre en compte les éléments suivants lors de la recherche d'une cabane :

1. Emplacement

2. Prix au mètre carré – comparez le prix au mètre carré dans les zones que vous recherchez.

3. Durée de mise en vente – combien de temps les cabanes de la région sont-elles restées en moyenne en vente ? Même si vous pensez que vous garderez la cabane pour toujours, c'est une bonne idée de garder cela à l'esprit si vous finissez potentiellement par avoir des dépenses pour une cabane pendant plusieurs années après avoir voulu la vendre.

4. Taxes foncières – qui peuvent être plus chères dans les zones de cabanes les plus attrayantes, par rapport à d'autres endroits du pays. Vous en serez toujours clairement informé avant d'acheter.

5. Frais d'eau, de chauffage et d'électricité

6. Assurance cabane

7. Égouts – dans certaines zones de cabanes, les égouts sont bientôt si vieux qu'ils doivent être remplacés. Vérifiez les plans locaux de la zone et les associations de propriétaires pour voir s'il y a une dépense potentielle là.

8. Conditions naturelles de la zone – une cabane en bord de mer nécessite un entretien différent d'une cabane à la montagne, alors tenez compte de ce dont la cabane aura besoin en fonction de la zone où elle se trouve.

9. Autres frais de fonctionnement et d'entretien

10. Historique de location – si la cabane a déjà été louée, vous pouvez consulter l'historique des trois dernières années et ajouter 75 % de ces revenus locatifs à vos revenus. Ainsi, l'excédent de votre budget augmentera et vous pourrez vous permettre une cabane plus chère. Si elle n'a pas été louée auparavant, vous pouvez obtenir une estimation de l'historique de cabanes similaires auprès d'une entreprise de location.

De plus, Thomas Gustav Hedegaard souligne l'importance de bien réfléchir aux dépenses qui peuvent influencer le montant d'argent qu'il vous reste chaque mois lorsque vous adoptez le mode de vie avec une cabane :

»Si vous avez l'intention de rénover et de construire vous-même, il est important de penser, par exemple, aux frais de transport vers et depuis la cabane. Je n'y avais pas pensé. Cela nécessitait que j'aie une voiture avec du carburant et des assurances,« raconte-t-il.

»Et puis il y a diverses dépenses pour la banque. C'est de l'argent qui ne revient pas nécessairement d'une manière ou d'une autre. Cela a fini par représenter peut-être 15 000 couronnes, où j'ai dû voir cela finir dans les poches d'autres personnes. C'est juste, car ils prennent un risque en me prêtant l'argent, mais ce sont des dépenses qui ne font pas partie des investissements que je fais en construisant«.

4. Vérifiez l'historique de location de la cabane

Lorsque vous achetez une cabane qui a déjà été louée, vous pourrez généralement voir quels ont été les revenus locatifs des trois dernières années. Et cela a une incidence sur votre prêt :

»Vous pouvez prendre 75 % de ces revenus locatifs et les ajouter au montant qu'il vous reste dans votre budget chaque mois. Cela signifie que vous pourrez acheter une cabane plus chère, car le montant qu'il vous reste sera positivement affecté par ces revenus locatifs«.

Tout cela est pour prendre le meilleur soin possible de vous et de vos finances, afin que vous n'ayez pas une économie trop serrée à long terme. Avoir une cabane doit être une bonne expérience.

»Si vous êtes tombé amoureux d'une cabane qui n'a jamais été louée auparavant, il est souvent possible d'obtenir de l'aide, dit Karen Laursen. Parlez à une entreprise de location et voyez si elle peut vous donner une estimation de ce qu'une cabane similaire de même taille avec le même nombre de couchages pourrait générer en revenus locatifs. Combien devriez-vous louer la cabane et quel serait le prix typique par semaine ? Bien que l'estimation puisse être utilisée comme une sorte de documentation, la banque sera tout de même plus prudente que si la cabane elle-même avait un historique à cet égard,« dit Karen Laursen.

»Tout cela est pour prendre le meilleur soin possible de vous et de vos finances, afin que vous n'ayez pas une économie trop serrée à long terme. Avoir une cabane doit être une bonne expérience«.

5. »Cette stupide banque, comment les tromper ?«

Que la banque tiendrait également compte de ses finances n'était pas la première chose à laquelle Thomas Gustav Hedegaard a pensé lorsqu'il a dû emprunter de l'argent pour une cabane.

»Avant que je ne sois autorisé à emprunter de l'argent, et avant les premiers dialogues que j'ai eus avec ma banque, je crois en fait que j'avais un peu peur de la banque. Mais il faut se rappeler qu'ils sont des coéquipiers dans cette situation. Et là, je crois que parfois je m'asseyais chez moi et je pensais, cette stupide banque, comment les tromper pour qu'ils me prêtent un peu plus. Tout le processus de pouvoir avoir un bon dialogue avec sa banque est quelque chose que je crois avoir trouvé important d'apprendre, que la banque travaillait en fait pour moi dans cette situation,« raconte-t-il.

6. Choisissez des solutions qui permettent de revendre la cabane

Une partie du fait de devenir financièrement dépendant d'une cabane consiste aussi à penser à la possibilité que sa situation de vie et le montant d'argent supplémentaire dans le budget puissent changer. Il est donc important de pouvoir se débarrasser de la cabane si cela devenait nécessaire, et c'est quelque chose auquel Thomas Gustav Hedegaard a beaucoup réfléchi.

»La banque m'a dit que la qualité de ce qui était construit devait être d'un niveau tel qu'elle puisse être revendue. Peu importe la profondeur de mes intentions de la garder pour toujours, elle ne devait pas devenir une cabane trop particulière que seul moi apprécierais,« raconte-t-il.

Néanmoins, je me retrouve à faire des choix tout au long du processus de construction, où je me demande si je suis le seul à voir la valeur des solutions que je choisis.

Il a lui-même construit sa propre cabane tout en se formant comme charpentier, et avec le budget d'un étudiant, il était particulièrement important de faire des choix économiques judicieux. En même temps, en tant que charpentier, il a un amour pour la qualité et le bon artisanat.

»Cela va sembler que l'intention est de vendre la cabane, et ce n'est pas le cas. Néanmoins, je me retrouve à faire des choix tout au long du processus de construction, où je me demande si je suis le seul à voir la valeur des solutions que je choisis. Si je passe soudainement de nombreuses heures à poser un plancher, n'aurait-il pas pu s'agir d'un plancher en plastique bon marché qui serait plus facile à entretenir et à louer ? Là, j'ai estimé que cela valait le temps et l'argent, simplement parce que cela a de la valeur pour moi dans ces situations,« raconte-t-il.

»Dans ces situations, je ne peux pas déterminer si l'économie et la conscience de la valeur locative devraient être autant au centre de l'attention. Mais ce sont ces choix qui sont intéressants – surtout quand je sais que j'ai été à la limite de pouvoir emprunter de l'argent avec relativement peu de reste dans le budget chaque mois«.

Une partie de ce qui lui a permis de créer des solutions de haute qualité, tout en étant respectueuses du budget, a été de chercher en ligne de bonnes affaires – et d'être prêt à saisir l'occasion :

»Des fenêtres aux mauvaises dimensions, des portes d'occasion et des parquets d'occasion dans de beaux matériaux, je n'aurais pas voulu m'en passer, mais ils ont aussi été moins chers que si je les avais achetés neufs. Et là, on peut risquer de trouver cinq portes-fenêtres qui conviennent parfaitement à la cabane à un moment un peu inopportun. Avoir cette dépense de peut-être 500-600 couronnes par mois pour un petit espace de stockage peut vous faire économiser beaucoup d'argent à long terme. C'est un endroit où l'on peut trouver un peu plus d'argent dans un processus de construction,« raconte-t-il.

Peu importe la profondeur de mes intentions de la garder pour toujours, elle ne devait pas devenir une cabane trop particulière que seul moi apprécierais

Les meilleurs endroits pour faire ces trouvailles, selon Thomas Gustav Hedegaard, sont Laurits.com, Finn, Facebook Marketplace ou les groupes Facebook, où l'on peut trouver des matériaux de construction et des objets d'occasion.

»Pendant des périodes, j'ai presque consulté ces sites quotidiennement, parce que je savais que ce devait être le même modèle de fenêtres dans toute la cabane. Alors je pouvais utiliser ma pause pour leur écrire si je pouvais les acheter. Ensuite, je conduis par exemple à Haderslev après le travail pour récupérer juste une fenêtre, parce que c'était la bonne couleur et qu'elle ne coûtait que 500 couronnes, et qu'elle coûterait peut-être 3 000-4 000-5 000 couronnes neuve. Donc, il s'agit juste d'être constamment à l'affût, car les bonnes affaires disparaissent«.