Förverkliga stugdrömmen: Bankrådgivarens bästa råd för stugköp steg-för-steg

Vill du hellre lyssna på avsnittet? Lyssna på avsnittet med Karen Laursen och Thomas Gustav Hedegaard från vår podcast SOMMERHUSLIV här eller där du lyssnar på podcast.

Hos Landfolk är vi stugentusiaster med stort S, och vi vet att många svenskar drömmer om att bli stugägare. Men var börjar man när man ska ta reda på om det är ett bra ekonomiskt val att köpa en stuga? Hur mycket har man råd att det kostar? Vilka saker måste man räkna in i sin budget?

Karen Laursen är privatkundschef på Merkur Andelskasse, en andelskassa med fokus på hållbarhet och socialt ansvar. Enligt en stor Voxmeter-opinionsmätning från 2022 är Merkur Andelskasse den bank i Danmark som danskarna anser har störst trovärdighet när det gäller klimainsatserna.

Inga inlägg på Landfolk.com är sponsrade eller på annat sätt stödda av företag som nämns i intervjuer eller andra artiklar. Personerna som intervjuas medverkar uteslutande i kraft av sin expertkunskap eller erfarenhet.

Därför har vi pratat med privatkundschef på danska Merkur Andelskasse, Karen Laursen, och Thomas Gustav Hedegaard som nyligen blev stugägare i Danmark, om hur du bör gå tillväga om du vill köpa en stuga – från början till slut, och vad du bör vara uppmärksam på innan du köper.

Informationen i artikeln är baserad på danska förhållanden och regler, så kom ihåg att prata med din bankrådgivare för att säkerställa att du vet allt du behöver veta när du köper en stuga i Sverige.

Ett sätt att komma in på bostadsmarknaden

Det finns många sätt – och skäl – att köpa en stuga. För 23-årige Thomas Gustav Hedegaard var det att köpa en tomt på Djursland i Danmark och bygga en stuga på den, inte bara en dröm om en stuga. Som ung under utbildning till byggnadssnickare hade han inte så mycket pengar över i budgettet att spendera, men från sitt jobb och sin utbildning kunde han se att det kunde vara fördelaktigt att renovera fastigheter.

»Den romantiska tanken är ju att jag har suttit i min lägenhet i Aarhus och föreställt mig en stuga och tänkt: hur får jag det att hända? Men det handlade faktiskt om mer än pengarna när det kom till vad som avgjorde att stugan var ett projekt som var inom räckhåll för mig«.

Så det var kanske drömmen om fast egendom som blev till en dröm om en stuga

»Jag hade inte ekonomi att komma in på marknaden med lägenhet och annat i närheten av Aarhus. Så vad hade jag egentligen råd med? Vi hade byggt en stor kolonilott, nästan en stuga, och där kunde jag se att det kostade runt 300 000 danska kronor i material. Så kanske jag kunde hitta en tomt som matchade en del av det budget jag hade över.«

Thomas Gustav Hedegaard satte sig sedan ner och gjorde en kalkyl som gav honom mellan 500 000 och 600 000 danska kronor att leka med. Han skulle inte kunna köpa en lägenhet för det beloppet, men skulle kunna hitta en tomt för ett par hundra tusen.

»Och så kunde jag se att det faktiskt fanns plats i budgettet för att jag skulle få lov att bygga ett hus på den tomten. Och plötsligt skulle jag kunna göra en bra affär på det sättet. Så det var kanske drömmen om fast egendom som blev till en dröm om en stuga, eftersom det var det som blev möjligt i den situationen. Men det är också uteslutande möjligt eftersom jag kan se en framtid där jag kan hyra ut stugan och på så sätt täcka en del av utgifterna.«

Så här vet du om det är en bra idé för dig att köpa en stuga Men hur vet du om det är en bra idé för just dig att köpa en stuga? Karen Laursen berättar att det för många kan vara en bra idé, men att det självklart inte är det för andra – och att man verkligen ska tänka sig för innan man kastar sig ut i att köpa en stuga.

»Man kan ju lätt gå runt i fina stugområden och förälska sig i den ena mer charmiga stugan efter den andra, men i grund och botten måste man börja med att ta reda på vilken ekonomisk ram man har, baserat på den ekonomi man har idag. Hur mycket kan man spendera på detta i sin månatliga budget? Och därefter måste man försöka räkna lite baklänges och se vilken typ av stuga det därmed kommer att vara möjligt att köpa,« förklarar hon.

Om man måste låna en miljon kostar det ungefär 6 000 danska kronor bara för det varje månad.

»Vi har väldigt många kunder som är koncentrerade kring de stora städerna, och de vill självklart ut på landet ibland för att få lite frisk luft. Men det man ska tänka om man investerar i en stuga är att man måste lägga undan ungefär 8 000-10 000 kronor beroende på hur mycket man har sparat innan man köper, så det är 8 000-10 000 kronor mer varje månad i fasta utgifter. Men det beror självklart på hur dyr stugan man köper är, och vilka fasta utgifter som följer detta. Men om man ska låna en miljon, så kostar det runt 6 000 danska kronor bara för det i månaden. Och så är det ju vatten, värme, fastighetsskatter och olika utgifter som hör till driften av en stuga«.

Om man kan räkna ut att man inte har minst 8 000-10 000 kronor över i sin budget varje månad, är det ett tecken på att köpa en stuga kanske inte är inom räckhåll just nu. Om man däremot har lite mer utrymme i budgettet kan man gå vidare med stugdrömmen steg-för-steg på detta sätt, berättar Karen Laursen:

1. Räkna ut hur mycket du har över i din budget och testa det

»Om man överväger att investera i en stuga, skulle jag börja med att räkna ut hur mycket du har över i din budget idag. Hur mycket pengar är du van vid att spendera? Sparar du något? Som huvudregel ska man som familj på två vuxna och två barn ha 17 000 danska kronor över varje månad till mat, kläder, aktiviteter och andra trevliga saker. Det man har över utöver detta är i princip medel man kan investera eller använda på en stuga,« förklarar Karen Laursen.

Nu lägger vi undan dessa pengar, 8 000 kronor varje månad. Vi sätter in dem på ett konto och så ser vi hur det går under ett halvårs tid. Hur skulle vardagen se ut om vi också hade en stuga? Det är ett av de ekonomiska testerna man bör göra.

Det finns dock ett men, berättar hon:

»Om man har en levnadsstandard som innebär att man spenderar alla sina pengar varje månad, oavsett om man har 28 000, 29 000 eller 30 000 kronor över varje månad, så måste man under en period bevisa att man faktiskt kan leva för mindre än det belopp man har över.«

Därför föreslår hon att man testar att ha mindre över under en period, som om man redan äger en stuga:

»Nu lägger vi undan dessa pengar, 8 000 kronor varje månad. Vi sätter in dem på ett konto och så ser vi hur det går under ett halvårs tid. Hur skulle vardagen se ut om vi också hade en stuga? Det är ett av de ekonomiska testerna man bör göra. Man kan ju alltid ta ut de pengarna om man till slut tycker att det kommer att bli lite för snävt.«

Och så föreslår hon att man provar livsstilen innan man gör en så stor investering som att köpa en stuga är.

»Bortsett från att man bör göra detta test med sin ekonomi, tycker jag också att man under en period bör testa att åka på stugsemester under alla sina semestrar, om det är det man fokuserar sin ekonomi på. Om det är meningen att man under många år framöver ska åka till stugan istället för att resa utomlands. Kanske kan man låna en, och om inte kan man hyra en.«

2. Vilken prisklass har jag råd med?

När man har räknat ut hur mycket man har över i sin budget varje månad, kan man börja räkna åt andra hållet och se vilken prisklass man har råd att leta efter.

Köper man en helårsbostad kan man typiskt låna 80 procent av priset, men med en stuga kan man låna upp till 75 procent av värdet, berättar Karen Laursen.

»Man kan också få den sista delen av stugan finansierad, men de allra flesta väljer att finansiera de 75 procenten med ett bostadslån, utöver det de har sparat själva. Det kommer typiskt att vara en fördel att göra det, för det kommer typiskt att vara billigare att göra det via en kreditförening. Det blir självklart en individuell bedömning också, eftersom vissa har en egenandel om de äger fast egendom från början. Så om du har värde i din egen bostad, kan det kanske göras något på detta sätt.«

Om man lånar via en kreditförening när man lånar pengar för att köpa en stuga, vill de gärna själva värdera stugan också, förklarar Karen Laursen.

»Det beror på att försäljningspriset typiskt är en värdering som fastighetsmäklaren har satt utifrån att köpare ska göra en så bra affär som möjligt. Men typiskt kommer man att värdera stugan till det handelspris man har kommit överens om. Om det är en stor skillnad mellan dessa två siffror, kommer man att få besked från oss. Vi har ett samarbete med TotalKredit, så deras värderingsman kommer att ge oss en återkoppling om att vi kanske inte kan låna pengar till det priset,« säger hon.

3. Detta ska du ta med i beräkningen när du letar efter en stuga

»Vilken typ av stuga du bör välja beror helt på vad stugan ska användas till,« säger Karen Laursen. Men det finns ändå ett par saker man kan tänka på:

»Jag tycker att man ska tänka på läget, och så ska man självklart jämföra det genomsnittliga priset per kvadratmeter i de områden man letar efter stuga. Stugpriserna har bara minskat med 7-8 procent i genomsnitt på riksnivå, så de har inte utsatts för ett speciellt stort fall. Och så ska man titta på hur länge de har legat på marknaden när de ligger till försäljning. I området där jag hade stuga före corona låg stugorna till försäljning i två till tre år innan de såldes. Det är lång tid att ta hand om en stuga man inte har så stort intresse av längre«.

Enligt Karen Laursen är det en bra idé att ta hänsyn till följande element när du letar efter en stuga:

1. Läge

2. Kvadratmeterpris – jämför kvadratmeterpriset i de områden du letar.

3. Liggtider – hur länge har stugorna i området i genomsnitt varit till salu? Även om du tänker att du ska ha stugan för evigt, är det en bra idé att ha detta i åtanke om du potentiellt hamnar med utgifter för en stuga i flera år efter att du egentligen ville sälja den.

4. Fastighetsskatter – som mycket väl kan vara dyrare i de mest attraktiva stugområdena, jämfört med andra platser i landet. Detta kommer du alltid att vara tydligt informerad om innan du köper.

5. Utgifter för vatten, värme och el

6. Stugförsäkring

7. Avlopp – i en del stugområden är avloppet snart så gammalt att det måste bytas. Kontrollera de lokala planerna i området och markägareföreningarna, för att se om det ligger en potentiell utgift där.

8. Områdets naturförhållanden – en stuga vid havet kräver annorlunda underhåll än en stuga på fjället, så ta hänsyn till vad stugan kommer att behöva baserat på området den ligger i.

9. Andra utgifter för drift och underhåll

10. Uthyrningshistorik – har stugan hyrts ut tidigare kan du kontrollera historiken de tre senaste åren och lägga till 75% av den hyresintäkten till din inkomst. Därmed ökar överskottet i din budget, och du kommer att kunna ha råd med en dyrare stuga. Har den inte hyrts ut tidigare kan du hämta en uppskattning från historiken för liknande stugor från ett uthyrningsföretag.

Dessutom understryker Thomas Gustav Hedegaard vikten av att verkligen tänka igenom vilka utgifter som kan påverka hur mycket pengar du har över varje månad när du omfamnar livsstilen med stuga:

»Om man har planer på att renovera och bygga själv, är det viktigt att man tänker på till exempel transportkostnader till och från stugan. Det hade jag inte tänkt på. Det krävde att jag hade en bil med bränsle och försäkringar,« berättar han.

»Och så är det olika utgifter till banken. Det är ju pengar som inte nödvändigtvis kommer tillbaka på något sätt. Det var något som slutade med att bli kanske 15 000 kronor, där jag fick se att det hamnade i andras fickor. Det är ju rättvist, för de tar ju en risk genom att låna mig pengarna, men det var utgifter som inte är en del av de investeringar jag gör genom att bygga.«

4. Kontrollera stugans uthyrningshistorik

När du köper en stuga som har hyrts ut tidigare, kommer du som regel att kunna se vad hyresintäkterna har varit de tre senaste åren. Och det betyder något för ditt lån:

»Du kan ta 75 procent av denna hyresintäkt och lägga till detta i beloppet i det du har över i din budget varje månad. Så det betyder att du kommer att kunna köpa en dyrare stuga, eftersom beloppet du har över kommer att påverkas positivt av denna hyresintäkt.«

Allt detta är för att ta hand om dig och din ekonomi på bästa möjliga sätt, så att du inte kommer att ha en alltför stram ekonomi på lång sikt. Det ska ju vara en bra upplevelse att ha en stuga.

»Om du har förälskat dig i en stuga som inte har hyrts ut tidigare, är det ofta möjligt att få hjälp, säger Karen Laursen. Prata med ett uthyrningsföretag och se om de kan ge dig en uppskattning av vad en liknande stuga i samma storlek med samma antal sovplatser skulle kunna generera i hyresintäkter. Hur mycket skulle du behöva hyra ut stugan och vad skulle priset typiskt vara per vecka? Även om uppskattningen kommer att kunna användas som en slags dokumentation, kommer banken ändå att vara mer försiktiga än om själva stugan hade historik i förhållande till detta,« säger Karen Laursen.

»Allt detta är för att ta hand om dig och din ekonomi på bästa möjliga sätt, så att du inte kommer att ha en alltför stram ekonomi på lång sikt. Det ska ju vara en bra upplevelse att ha en stuga.«

5. »Den där dumma banken, hur lurar jag dem?«

Att banken också skulle ta hänsyn till hans ekonomi var inte det första Thomas Gustav Hedegaard tänkte när han skulle låna pengar till en stuga.

»Innan jag fick lov att låna pengar, och innan de första dialogerna jag hade med min bank, tror jag faktiskt att jag var lite rädd för banken. Men man måste komma ihåg att de är medspelare i den situationen. Och där tror jag att jag ibland satt hemma och tänkte, den dumma banken, hur lurar jag dem att låna mig lite mer. Hela processen med att kunna ha en bra dialog med sin bank är något jag tror var viktigt för mig att lära mig, att banken faktiskt arbetade för mig i den situationen,« berättar han.

6. Välj lösningar som gör det möjligt att sälja stugan igen

En del av att göra sig ekonomiskt beroende av en stuga handlar också om att tänka på möjligheten att ens livssituation och mängden extra pengar i budgettet kan förändras. Därför är det viktigt att kunna bli av med stugan igen om det skulle bli nödvändigt, och det är något Thomas Gustav Hedegaard har tänkt mycket på.

»Banken berättade för mig att kvaliteten på det som byggdes skulle vara på en nivå som gjorde att den kunde säljas igen. Oavsett hur djupa mina intentioner var att behålla den för alltid, fick det inte bli en alltför särpräglad stuga som bara jag skulle uppskatta,« berättar han.

Ändå slutar jag med att stå inför val under hela byggprocessen, där jag ifrågasätter om det bara är jag som ser värdet i de lösningar jag väljer.

Han har själv byggt sin egen stuga samtidigt som han har utbildat sig till byggnadssnickare, och med budgettet för en student var det extra viktigt att fatta kloka, ekonomiska beslut. Samtidigt har han som byggnadssnickare en kärlek till kvalitet och gott hantverk.

»Det kommer att låta som att avsikten är att sälja stugan, och det är det inte. Ändå slutar jag med att stå inför val under hela byggprocessen, där jag ifrågasätter om det bara är jag som ser värdet i de lösningar jag väljer. Om jag plötsligt lägger många timmar på att lägga ett golv, kunde det lika gärna ha varit ett billigt plastgolv som det skulle vara enklare att underhålla och hyra ut? Där har jag bedömt att det är värt tiden och pengarna, bara för att det är värt något för mig i dessa situationer,« berättar han.

»I de situationerna kan jag inte avgöra om ekonomi och medvetenhet om uthyrningsvärde bör vara så mycket i fokus. Men det är de valen som är intressanta – speciellt när jag vet att jag har varit helt på gränsen till att få låna pengar med relativt lite över i budgettet varje månad.«

Något av det som har gjort det möjligt för honom att skapa högkvalitativa lösningar, som fortfarande var budgetvänliga, har varit att söka på nätet efter bra fynd – och vara beredd att slå till:

»Fönster med fel mått, begagnade dörrar och begagnat golv i läckra material, det hade jag inte velat vara utan, men de har också varit billigare än om jag skulle ha köpt det nytt. Och där kan man riskera att hitta fem altandörrar som passar perfekt till stugan vid en lite oläglig tidpunkt. Att ha den utgiften på kanske 500-600 kronor i månaden för ett litet förråd kan spara dig mycket pengar på lång sikt. Det är en plats där man kan hitta lite mer pengar i en byggprocess,« berättar han.

Oavsett hur djupa mina intentioner var att behålla den för alltid, fick det inte bli en alltför särpräglad stuga som bara jag skulle uppskatta

De bästa ställena att göra dessa fynd är enligt Thomas Gustav Hedegaard på Laurits.com, Blocket, Facebook Marketplace eller Facebook-grupper, där man kan hitta byggmaterial och begagnade saker.

»I perioder har jag nästan tittat på dessa sidor dagligen, eftersom jag visste att det skulle vara samma modell av fönster i hela stugan. Så kunde jag använda min paus för att skriva till dem om jag kunde köpa dem. Sedan kör jag till exempel till Haderslev efter jobbet för att hämta bara ett fönster, eftersom det var rätt färg och bara kostade 500 kronor, och kanske kostar 3 000-4 000-5 000 kronor nytt. Så det handlar bara om att vara på hela tiden, för de bra erbjudandena försvinner.«