Gør sommerhusdrømmen til virkelighed: Bankrådgiverens bedste råd til

sommerhuskøb trin-for-trin

Vi hos Landfolk er sommerhusentusiaster med stort S, og vi ved, at mange danskere går med samme drømme om at blive sommerhusejere. Men hvor starter man, når man skal finde ud af, om det er en god økonomisk beslutning at købe et sommerhus? Hvor meget må det koste? Hvilke ting skal man regne ind?

Derfor har vi taget en snak med privatkundechef hos Merkur Andelskasse, Karen Laursen, og nylig sommerhusejer, Thomas Gustav Hedegaard, om hvordan du griber det an at købe sommerhus fra start til slut og hvad du skal være opmærksom på, inden du køber.

En måde at komme ind på boligmarkedet

Og der er mange måder – og grunde til – at købe sommerhus. For 23-årige Thomas Gustav Hedegaard var det at købe en grund på Djursland og bygge et sommerhus på den ikke kun en drøm om netop et sommerhus. Som ungt menneske ved at blive udlært som bygningssnedker havde han ikke det store rådighedsbeløb at gøre med, men fra hans arbejde og uddannelse kunne han se, at der var god forretning i at renovere ejendomme.

»Den romantiske tanke er jo, at jeg har siddet i min lejlighed i Aarhus og forestillet mig et sommerhus og tænkt, hvordan får jeg det? Men det var faktisk mere pengene, der afgjorde, at det var sommerhuset, der var det mulige projekt for mig«.

Så det var måske drømmen om fast ejendom der blev til en drøm om sommerhus

Thomas Gustav Hedegaard, sommerhusejer

»Jeg havde ikke økonomi til at komme ind på markedet med lejligheder og andet omkring Aarhus. Så hvad havde jeg så penge til? Vi havde bygget en stor kolonihave, nærmest et sommerhus, og der kunne jeg se at det kostede omkring 300.000 i materialer. Så måske kunne jeg finde en grund der matchede noget af det budget, jeg havde tilovers«.

Thomas Gustav Hedegaard satte sig derefter ned og lavede et regnestykke der gav ham mellem mellem 500.000 og 600.000 at lege med. Mens han ikke ville kunne købe en lejlighed for det beløb kunne han godt finde en grund til et par hundrede tusind.

»Og så kunne jeg se, at der faktisk måske var luft i budgettet til, at jeg kunne få lov til at lave et hus på den grund. Og så ville jeg lige pludselig kunne gøre en god forretning den vej igennem. Så det var måske drømmen om fast ejendom, der blev til en drøm om sommerhus, fordi det var det der var muligt i den situation. Men det er også kun muligt fordi jeg kan se en fremtid, hvor jeg kan leje sommerhuset ud og på den måde dække en del af udgifterne«.

Sådan ved du, om det er en god idé for dig at købe sommerhus

Men hvordan ved du, om det er en god idé for netop dig at købe et sommerhus? Karen Laursen fortæller, at det for mange kan være en god idé, men at der selvfølgelig også er nogen for hvem det ikke er – og at man virkelig skal overveje det, inden man kaster sig ud i at købe sommerhus.

»Man kan jo sagtens gå rundt i nogle lækre sommerhusområder og forelske sig i det ene mere charmerende sommerhus efter det andet, men i bund og grund skal man starte med at finde ud af, hvad det er for en økonomisk ramme man har i forhold til den økonomi, man har i dag. Hvor meget kan man undvære på sit månedlige budget? Og så prøve at regne lidt baglæns og se, hvad for et type sommerhus det så kan blive til,« forklarer hun.

Hvis man skal ud og låne en million, så koster det omkring 6.000 kroner bare til det om måneden

Karen Laursen, privatkundechef

»Vi har rigtig mange kunder der er koncentreret omkring de store byer, og de vil selvfølgelig gerne lidt ud på landet en gang imellem og få lidt frisk luft. Men det man skal tænke er, at hvis man investerer i et sommerhus skal man måske lægge omkring 8-10.000 kroner alt efter hvor stor en opsparing man har, så det er jo 8-10.000 mere om måneden man får i fast udgift. Men det kommer selvfølgelig an på, hvor dyrt et sommerhus man køber, og hvad der er af faste udgifter omkring det. Hvis man skal ud og låne en million, så koster det omkring 6.000 kroner bare til det om måneden. Og så er der jo vand, varme, ejendomsskatter og forskellige udgifter til drift på et sommerhus«.

Kan man på stående fod se, at man ikke har mindst 8-10.000 kroner til overs i sit rådighedsbeløb om måneden er det altså et godt fingerprej om, at sommerhus måske ikke ligger i kortene netop nu. Har man på den anden side lidt mere luft i økonomien kan man gribe sommerhusdrømmen an trin for trin sådan her, råder Karen Laursen:

1. Udregn dit rådighedsbeløb og test det af

»Hvis man overvejer at investere i et sommerhus, så ville jeg begynde med at regne ud, hvor stort et rådighedsbeløb, du har i dag. Hvor mange penge er du vant til at bruge? Sparer du nogle af dem op? Som tommelfingerregel til en familie med to voksne og to børn, så kan man sige at man skal have et rådighedsbeløb på 17.000 om måneden til mad, tøj og fornøjelser. Det man har udover det er principielt midler, man kan investere eller bruge til at have et sommerhus for,« forklarer Karen Laursen.

Nu sætter vi de her penge fra, 8.000 kroner om måneden. Dem sætter vi ind på en konto, og så ser vi et halvt års tid. Hvordan vil det så gå med vores hverdag hvis vi har et sommerhus ved siden af? Det er en af de økonomiske tests, man kan lave.

Karen Laursen, privatkundechef

Der er dog et men, siger hun:

»Hvis man har en levestandard så man bruger alle pengene hver måned, om man så har 28, 29, eller 30.000, så skal man bevise i en periode, at man rent faktisk kan leve for et noget mindre rådighedsbeløb«.

Derfor råder hun til at man tester det mindre rådighedsbeløb af i en periode, som om man allerede ejede sommerhuset:

»Hvis man siger til sig selv, okay, vi plejer at bruge så mange penge her, og vi har ikke rigtig været så gode til at spare op, men nu sætter vi de her penge fra, 8.000 kroner om måneden. Dem sætter vi ind på en konto, og så ser vi et halvt års tid. Hvordan vil det så gå med vores hverdag hvis vi har et sommerhus ved siden af? Det er en af de økonomiske tests, man kan lave, og det sker der jo ikke noget ved. Man kan jo altid hæve de penge igen, hvis man ender med at synes, at det vil blive lige lidt for stramt«.

Og så råder hun til, at man afprøver livsstilen, før man laver så stor en investering, som et sommerhuskøb er.

»Udover at man har lavet den her test med sin økonomi, så synes jeg at man i en periode skal teste af at tage i sommerhus i sine ferier, hvis det er det, man lægger sin økonomi an på. Hvis det er meningen at man i rigtig lang tid skal i sommerhus i stedet for på udlandsrejse. Måske kan man låne et, og ellers leje et«.

2. Hvilket prisleje kan jeg kigge efter?

Når man har regnet ens rådighedsbeløb ud kan man så begynde at regne den anden vej og se, hvilket prisleje man så kan kigge efter.

Køber man en almindelig helårsbolig vil man typisk kunne låne 80 procent, men med et sommerhus kan man låne op til 75 procent af handelsværdien, fortæller Karen Laursen.

»Man kan også godt få finansieret den sidste del af sommerhuset, men langt de fleste nøjes med at få finansieret de 75 procent med et realkreditlån og så har de selv sparet resten op. Det vil typisk være en fordel at gøre det, for det vil typisk være billigere at gøre det via kreditforeningen. Og så bliver det en rigtig individuel vurdering også, fordi nogen har noget friværdi, hvis de har fast ejendom i forvejen. Så, har man noget friværdi der, så kan der måske gøres noget den vej rundt«.

Låner man i kreditforeningen til at købe et sommerhus, så vil de gerne lave deres egen vurdering af sommerhuset, forklarer Karen Laursen.

»Det er fordi salgsprisen typisk er en vurdering ejendomsmægleren har sat, og han har jo sat den med udgangspunkt i, at købere skal gøre så god en handel som muligt. Men typisk vil man vurdere sommerhuset til den handelspris, man er blevet enige om. Hvis der så er stor forskel vil man få besked fra os. Vi har et samarbejde med TotalKredit, og så vil deres vurderingsmand give os en tilbagemelding om, at vi ikke kan belåne til den pris,« siger hun.

3. Det skal du tage med i beregningerne når du kigger efter sommerhus

»Hvilket type sommerhus man så vælger kommer jo helt an på, hvad det er, man skal bruge det til,« siger Karen Laursen. Men der er alligevel et par ting man kan overveje:

»Jeg synes, man skal være opmærksom på beliggenheden, og så skal man selvfølgelig sammenligne gennemsnitskvadratmeterpriserne i de områder, man kigger i. Sommerhuspriserne er kun faldet med 7-8 procent i gennemsnit på landsplan, så det er ikke fordi, de har været udsat for det helt store fald. Og så skal man kigge på liggetiderne i området. Hvor lang tid har sommerhusene i gennemsnit været til salg her? I det område jeg havde sommerhus i før corona var sommerhusene til salg i to til tre år før de blev solgt. Og det er lang tid at servicere et hus, man egentlig ikke har så stor interesse i mere«.

Og så råder Thomas Gustav Hedegaard til virkelig at gennemtænke hvilke udgifter, der ellers kan få indflydelse på rådighedsbeløbet når man tager sommerhuslivsstilen til sig:

»Hvis man har planer om at skulle renovere eller bygge selv, så skal man huske at medregne transportomkostningerne til og fra. Dem havde jeg ikke lige fået regnet med. Det krævede, at jeg havde en bil med brændstof og forsikringer,« fortæller han.

»Og så omkostninger til banken som stiftelsesomkostninger. Det er jo penge, der ikke nødvendigvis kommer tilbage på nogen måde. Der var nogle der løb op i måske 15.000, hvor jeg kunne se at det røg i bankens lomme. Det er jo fair, fordi de løber en risiko ved at låne mig pengene, men det var omkostninger der ikke er en del af de investeringer, jeg gør ved at bygge«.

4. Tjek sommerhusets udlejningshistorik

Når du køber et sommerhus der har været udlejet før, så vil du som regel kunne se lejeindtægten fra de seneste tre år. Og det betyder altså noget for dit lån:

»Der vil vi tage 75 procent af den lejeindtægt og lægge oven i din indkomst. Så det betyder, at du vil kunne købe et dyrere sommerhus, fordi dit rådighedsbeløb bliver påvirket positivt ved at få den her lejeindtægt«.

Alt det er for at tage bedst mulig hensyn til dig og din økonomi, så du ikke kommer til at sætte dig for hårdt i noget som bliver træls i længden. Det skulle jo gerne være en dejlig ting at have et sommerhus.

Karen Laursen, privatkundechef

Er din kærlighed faldet på et sommerhus som ikke har været lejet ud før, så er der dog stadig råd at hente, siger Karen Laursen. Tag fat i et udlejningsbureau og se, om de kan give dig et estimat på, hvad et lignende sommerhus i samme størrelse og sovepladser ville kunne generere i lejeindtægt. Hvor meget ville du kunne leje det ud og hvad vil prisen typisk være per uge? Selvom estimatet vil kunne bruges som en form for dokumentation vil banken dog stadig være en smule mere forsigtige, end hvis du kommer med et sommerhus noget historik, siger Karen Laursen.

»Alt det er for at tage bedst mulig hensyn til dig og din økonomi, så du ikke kommer til at sætte dig for hårdt i noget, som bliver træls i længden. Det skulle jo gerne være en dejlig ting at have et sommerhus«.

5. »Den der dumme bank, hvordan snyder jeg dem?«

At banken også kunne have til formål at tage hensyn til hans økonomi var ikke noget af det første, Thomas Gustav Hedegaard tænkte, da han skulle låne til sommerhuset.

»Før jeg fik lov til at låne penge, og før de første dialoger, jeg havde med min bank, så tror jeg faktisk, at jeg var en lille smule skræmt over banken. Men man skal huske, at de er medspillere i den situation. Og der tror jeg, at jeg engang imellem sad derhjemme og tænkte, den der dumme bank, hvordan snyder jeg dem til at låne mig nogle flere penge. Hele overvejelsen om at kunne have en god dialog med sin bank, det tror jeg, det var vigtigt for mig at lære, at banken arbejdede for mig i den situation,« fortæller han.

6. Vælg løsninger, der gør det muligt at sælge sommerhuset igen

En del af det at binde sig økonomisk til et sommerhus handler altså også om at indtænke, at ens livssituation og rådighedsbeløb pludselig kan ændre sig. Derfor er det vigtigt at kunne komme af med sommerhuset igen hvis det skulle blive nødvendigt, og det er noget, Thomas Gustav Hedegaard har gjort sig mange overvejelser om.

»Jeg fik at vide af banken at bygningskvaliteten skulle være, så det kunne sælges igen. Ligegyldigt hvor meget jeg havde intentioner om at beholde det for evigt, så måtte det ikke være et finurligt hus som kun jeg kunne sætte pris på,« fortæller han.

Alligevel ender jeg med at stå med overvejelser igennem hele byggeprocessen om, hvorvidt det kun er mig, der ser værdien i de løsninger, jeg vælger.

Thomas Gustav Hedegaard, sommerhusejer

Han har selv bygget sit sommerhus sideløbende med at han bliver udlært som bygningssnedker, og med en studerendes rådighedsbeløb har det været ekstra vigtigt at træffe kloge økonomiske beslutninger. Samtidig har han som bygningssnedker en forkærlighed for kvalitet og godt håndværk.

»Det kommer til at lyde som om intentionen er at sælge mit sommerhus, og det er det ikke. Alligevel ender jeg med at stå med overvejelser igennem hele byggeprocessen om, hvorvidt det kun er mig, der ser værdien i de løsninger, jeg vælger. Bruger jeg pludselig mange timer på at lægge et gulv, som kunne have været et billigere plastikgulv der var nemmere at vedligeholde og at leje ud? Der har jeg virkelig skulle vurdere, om det er tiden og pengene værd, bare fordi det er noget værd for mig i de her situationer,« fortæller han.

»I de situationer kan jeg ikke finde ud af, om økonomi og bevidsthed om udlejningsværdi skal fylde så meget. Men det er de overvejelser, der er interessante – især når jeg ved, at jeg har været lige på vippen til at få lov at låne pengene med et relativt lille rådighedsbeløb«.

Noget af det, der har gjort det muligt for ham at lave kvalitetsløsninger der stadig var budgetvenlige har været at gennemsøge internettet for gode fund – og være forberedt på at slå til:

»Fejlopmålte vinduer, brugte døre og et brugt gulv i nogle meget lækre materialer, det ville jeg ikke være foruden – men de også har været billigere, end hvis jeg skulle ud og finde nyt. Og der kan det måske godt svare sig at leje et depotrum et sted ikke så langt fra sit sommerhus, fordi man kan risikere at falde over de der fem terrasseedøre som passer perfekt til ens hus på et lidt ubelejligt tidspunkt. At have den udgift på måske 500-600 kroner i måneden for et lille depotrum, det kan spare rigtig mange penge i den anden ende. Det er et sted, hvor man kan hente nogle penge i sådan en byggeproces,« fortæller han.

Ligegyldigt hvor meget jeg havde intentioner om at beholde det for evigt, så måtte det ikke være et finurligt hus som kun jeg kunne sætte pris på.

Thomas Gustav Hedegaard, sommerhusejer

De bedste steder at gøre sig de fund er ifølge Thomas Gustav Hedegaards på Laurits.com, DBA, Facebook Marketplace eller Facebookgrupper, hvor man kan finde byggematerialer tilovers eller brugte ting.

»I perioder har det været næsten dagligt jeg kiggede, fordi jeg vidste, at det skulle være den samme model vinduer hele vejen rundt i huset. Så kunne jeg bruge min pause på lige at få skrevet om jeg kunne købe dem. Så kører jeg for eksempel til Haderslev efter fyraften for at hente et enkelt vindue, fordi det var den rigtige farve og kun kostede 500 kroner og måske koster 3-4-5.000 kroner fra ny. Så det er bare med at være der hele tiden, for de gode tilbud forsvinder«.