Realizzare il sogno della baita: i migliori consigli del consulente bancario per l'acquisto di una baita passo dopo passo

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Noi di Landfolk siamo grandi appassionati di baite, e sappiamo che molti italiani sognano di diventare proprietari di una baita. Ma da dove si inizia quando si cerca di capire se l'acquisto di una baita è una buona scelta finanziaria? Quanto ci si può permettere che costi? Quali cose bisogna includere nel proprio budget?

Karen Laursen è responsabile clienti privati presso Merkur Andelskasse, una banca cooperativa focalizzata sulla sostenibilità e la responsabilità sociale. Secondo un ampio sondaggio Voxmeter del 2022, Merkur Andelskasse è la banca in Danimarca che i danesi ritengono abbia la maggiore credibilità per quanto riguarda gli sforzi climatici.

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Per questo abbiamo parlato con Karen Laursen, responsabile clienti privati presso la banca danese Merkur Andelskasse, e Thomas Gustav Hedegaard, che di recente è diventato proprietario di una baita in Danimarca, su come dovresti procedere se vuoi acquistare una baita – dall'inizio alla fine, e a cosa dovresti prestare attenzione prima dell'acquisto.

Le informazioni contenute in questo articolo si basano sulle condizioni e sui regolamenti danesi, quindi ricorda di parlare con il tuo consulente bancario per assicurarti di sapere tutto ciò che devi sapere quando acquisti una baita in Italia.

Un modo per entrare nel mercato immobiliare

Ci sono molti modi – e ragioni – per comprare una baita. Per Thomas Gustav Hedegaard, 23 anni, comprare un terreno a Djursland in Danimarca e costruirci una baita non era solo un sogno di baita. Da giovane in formazione per diventare falegname edile, non aveva molti soldi da spendere nel suo budget, ma dal suo lavoro e dalla sua formazione poteva vedere che ristrutturare proprietà poteva essere vantaggioso.

»L'idea romantica è che mi sono seduto nel mio appartamento ad Aarhus e ho immaginato una baita e ho pensato: come faccio a realizzarla? Ma in realtà si trattava di più che di soldi quando si trattava di ciò che ha determinato che la baita fosse un progetto alla mia portata«.

Quindi forse è stato il sogno di una proprietà che si è trasformato in un sogno di baita

»Non avevo i mezzi economici per entrare nel mercato con un appartamento o altro vicino ad Aarhus. Quindi cosa potevo permettermi davvero? Avevamo costruito un grande orto, quasi una baita, e lì potevo vedere che costava circa 300.000 corone danesi in materiali. Quindi forse potevo trovare un terreno che corrispondesse a parte del budget che mi era rimasto«.

Thomas Gustav Hedegaard si è poi seduto e ha fatto un calcolo che gli ha dato tra 500.000 e 600.000 corone danesi da spendere. Non avrebbe potuto comprare un appartamento per quella cifra, ma avrebbe potuto trovare un terreno per un paio di centinaia di migliaia.

»E poi ho potuto vedere che c'era effettivamente spazio nel budget per poter costruire una casa su quel terreno. E improvvisamente avrei potuto fare un buon affare in quel modo. Quindi forse è stato il sogno di una proprietà che si è trasformato in un sogno di baita, perché questo è ciò che è diventato possibile in quella situazione. Ma è anche esclusivamente possibile perché vedo un futuro in cui posso affittare la baita e in questo modo coprire una parte delle spese«.

Come sapere se comprare una baita è una buona idea per te Ma come fai a sapere se comprare una baita è una buona idea proprio per te? Karen Laursen dice che per molti può essere una buona idea, ma che ovviamente non lo è per altri – e che bisogna pensarci molto bene prima di lanciarsi nell'acquisto di una baita.

»Si può facilmente passeggiare in splendide zone di baite e innamorarsi di una baita più affascinante dell'altra, ma in fondo bisogna iniziare a capire qual è il proprio quadro economico, basandosi sull'economia che si ha oggi. Quanto si può spendere per questo nel proprio budget mensile? E poi bisogna provare a calcolare un po' all'indietro e vedere che tipo di baita sarà quindi possibile acquistare,« spiega.

Se devi prendere in prestito un milione, costa circa 6.000 corone danesi solo per quello ogni mese.

»Abbiamo molti clienti che si concentrano intorno alle grandi città, e naturalmente vogliono andare in campagna a volte per prendere un po' d'aria fresca. Ma quello che bisogna pensare se si investe in una baita è che bisogna mettere da parte circa 8.000-10.000 corone a seconda di quanto si è risparmiato prima di acquistare, quindi sono 8.000-10.000 corone in più ogni mese in spese fisse. Ma ovviamente dipende da quanto è costosa la baita che si acquista e quali spese fisse ne derivano. Ma se si deve prendere in prestito un milione, costa circa 6.000 corone danesi solo per quello al mese. E poi ci sono acqua, riscaldamento, tasse sulla proprietà e diverse spese che rientrano nella gestione di una baita«.

Se calcoli di non avere almeno 8.000-10.000 corone in più nel tuo budget ogni mese, è un segno che l'acquisto di una baita potrebbe non essere alla tua portata in questo momento. Se, d'altra parte, hai un po' più di spazio nel budget, puoi procedere con il sogno della baita passo dopo passo in questo modo, dice Karen Laursen:

1. Calcola quanto ti rimane nel tuo budget e testalo

»Se stai considerando di investire in una baita, inizierei calcolando quanto ti rimane nel tuo budget oggi. Quanti soldi sei abituato a spendere? Stai risparmiando qualcosa? Come regola generale, una famiglia di due adulti e due bambini dovrebbe avere 17.000 corone danesi al mese per cibo, vestiti, attività e altre cose piacevoli. Quello che ti rimane in più, in linea di principio, sono fondi che puoi investire o usare per una baita,« spiega Karen Laursen.

Ora mettiamo da parte questi soldi, 8.000 corone ogni mese. Li mettiamo su un conto e poi vediamo come va per circa sei mesi. Come andrebbe la vita quotidiana se avessimo anche una baita? Questo è uno dei test finanziari che si dovrebbero fare.

C'è però un ma, dice lei:

»Se hai uno standard di vita che significa che spendi tutti i tuoi soldi ogni mese, indipendentemente dal fatto che ti rimangano 28.000, 29.000 o 30.000 corone ogni mese, allora devi dimostrare per un periodo che puoi effettivamente vivere con meno dell'importo che ti rimane«.

Perciò, suggerisce di testare il fatto di avere meno denaro a disposizione per un periodo, come se si possedesse già una baita:

»Ora mettiamo da parte questi soldi, 8.000 corone ogni mese. Li mettiamo su un conto e poi vediamo come va per circa sei mesi. Come andrebbe la vita quotidiana se avessimo anche una baita? Questo è uno dei test finanziari che si dovrebbero fare. Si possono sempre prelevare quei soldi se alla fine si pensa che la situazione diventerà un po' troppo stretta«.

E poi suggerisce di provare lo stile di vita prima di fare un investimento così grande come l'acquisto di una baita.

»Oltre a fare questo test con le proprie finanze, penso anche che per un periodo si dovrebbe provare a fare vacanze in baita in tutte le proprie ferie, se è su questo che si concentra la propria economia. Se l'intenzione è che per molti anni a venire si andrà in baita invece di viaggiare all'estero. Forse si può prenderne una in prestito, e se no, se ne può affittare una«.

2. Quale fascia di prezzo posso permettermi?

Una volta calcolato quanto ti rimane nel tuo budget ogni mese, puoi iniziare a calcolare all'indietro e vedere quale fascia di prezzo puoi permetterti di cercare.

Se acquisti un'abitazione principale, tipicamente potrai prendere in prestito l'80 percento del prezzo, ma con una baita puoi prendere in prestito fino al 75 percento del valore, dice Karen Laursen.

»Si può anche far finanziare l'ultima parte della baita, ma la maggior parte delle persone sceglie di far finanziare il 75 percento con un mutuo ipotecario, oltre a quanto hanno risparmiato da soli. Sarà tipicamente un vantaggio farlo, perché sarà tipicamente più economico farlo tramite un'associazione di credito. Sarà ovviamente anche una valutazione individuale, perché alcuni hanno una quota propria se possiedono già un immobile. Quindi, se hai valore nella tua casa, forse si può fare qualcosa in questo modo«.

Se si prende in prestito tramite un'associazione di credito quando si prendono soldi per comprare una baita, spesso vorranno valutare la baita anche loro, spiega Karen Laursen.

»Questo perché il prezzo di vendita è tipicamente una valutazione che l'agente immobiliare ha stabilito partendo dal presupposto che gli acquirenti debbano fare il miglior affare possibile. Ma tipicamente si valuterà la baita al prezzo di mercato concordato. Se c'è una grande differenza tra questi due numeri, riceverete una notifica da noi. Abbiamo una collaborazione con TotalKredit, quindi il loro perito ci darà un feedback sul fatto che potremmo non essere in grado di prestare denaro a quel prezzo,« dice.

3. Questo è ciò che devi considerare quando cerchi una baita

»Il tipo di baita che dovresti scegliere dipende interamente dall'uso che ne farai,« dice Karen Laursen. Ma ci sono comunque un paio di cose a cui pensare:

»Penso che si debba considerare la posizione, e poi ovviamente confrontare il prezzo medio al metro quadrato nelle zone in cui si cerca una baita. I prezzi delle baite sono diminuiti solo del 7-8 percento in media a livello nazionale, quindi non hanno subito un calo particolarmente grande. E poi bisogna guardare per quanto tempo sono rimaste sul mercato quando sono in vendita. Nella zona in cui avevo una baita prima del coronavirus, le baite sono rimaste in vendita per due o tre anni prima di essere vendute. È un lungo periodo per prendersi cura di una baita che non interessa più tanto«.

Secondo Karen Laursen, è una buona idea tenere conto dei seguenti elementi quando si cerca una baita:

1. Posizione

2. Prezzo al metro quadrato – confronta il prezzo al metro quadrato nelle zone che stai cercando.

3. Tempi di permanenza sul mercato – per quanto tempo le baite nella zona sono state in vendita in media? Anche se pensi di tenere la baita per sempre, è una buona idea tenerlo a mente se potenzialmente ti ritrovi con spese per una baita per diversi anni dopo aver voluto venderla.

4. Tasse sulla proprietà – che possono essere più costose nelle zone di baite più attraenti, rispetto ad altri luoghi del paese. Sarai sempre chiaramente informato su questo prima di acquistare.

5. Spese per acqua, riscaldamento ed elettricità

6. Assicurazione della baita

7. Fognature – in alcune zone di baite, le fognature sono presto così vecchie che devono essere sostituite. Controlla i piani locali della zona e le associazioni dei proprietari per vedere se c'è una potenziale spesa lì.

8. Condizioni naturali della zona – una baita in riva al mare richiede una manutenzione diversa da una baita in montagna, quindi tieni conto di ciò di cui la baita avrà bisogno in base alla zona in cui si trova.

9. Altre spese di gestione e manutenzione

10. Storico degli affitti – se la baita è stata affittata prima, puoi controllare lo storico degli ultimi tre anni e aggiungere il 75% di quel reddito da affitto al tuo reddito. In questo modo, l'eccedenza nel tuo budget aumenterà e potrai permetterti una baita più costosa. Se non è stata affittata prima, puoi ottenere una stima dallo storico di baite simili da un'agenzia di affitto.

Inoltre, Thomas Gustav Hedegaard sottolinea l'importanza di riflettere attentamente su quali spese possano influenzare la quantità di denaro che ti rimane ogni mese quando abbracci lo stile di vita con una baita:

»Se hai intenzione di ristrutturare e costruire da solo, è importante che tu pensi, ad esempio, ai costi di trasporto da e per la baita. Non ci avevo pensato. Richiedeva che avessi un'auto con carburante e assicurazioni,« racconta.

»E poi ci sono diverse spese per la banca. Sono soldi che non tornano necessariamente in alcun modo. Si è trattato di forse 15.000 corone, dove ho dovuto vedere che finivano nelle tasche di altri. È giusto, perché si assumono un rischio prestandomi i soldi, ma erano spese che non fanno parte degli investimenti che faccio costruendo«.

4. Controlla lo storico degli affitti della baita

Quando acquisti una baita che è stata affittata in precedenza, di solito potrai vedere quali sono stati i redditi da affitto negli ultimi tre anni. E questo ha un impatto sul tuo prestito:

»Puoi prendere il 75 percento di questo reddito da affitto e aggiungerlo all'importo che ti rimane nel tuo budget ogni mese. Ciò significa che potrai acquistare una baita più costosa, perché l'importo che ti rimane sarà influenzato positivamente da questo reddito da affitto«.

Tutto questo serve per prenderti cura al meglio di te e della tua economia, in modo che tu non abbia un'economia troppo stretta a lungo termine. Avere una baita deve essere una bella esperienza.

»Se ti sei innamorato di una baita che non è mai stata affittata prima, spesso è possibile ottenere aiuto, dice Karen Laursen. Parla con un'agenzia di affitto e vedi se possono darti una stima di quanto una baita simile della stessa dimensione con lo stesso numero di posti letto potrebbe generare in redditi da affitto. Quanto dovresti affittare la baita e quale sarebbe il prezzo tipico a settimana? Anche se la stima potrà essere usata come una sorta di documentazione, la banca sarà comunque più cauta rispetto a se la baita stessa avesse uno storico in merito,« dice Karen Laursen.

»Tutto questo serve per prenderti cura al meglio di te e della tua economia, in modo che tu non abbia un'economia troppo stretta a lungo termine. Avere una baita deve essere una bella esperienza«.

5. »Quella stupida banca, come li inganno?«

Che la banca avrebbe anche tenuto conto delle sue finanze non fu la prima cosa a cui pensò Thomas Gustav Hedegaard quando dovette chiedere un prestito per una baita.

»Prima che mi fosse permesso di prendere in prestito denaro, e prima dei primi dialoghi che ho avuto con la mia banca, credo in realtà di aver avuto un po' di paura della banca. Ma bisogna ricordare che sono dei compagni di squadra in quella situazione. E lì credo che a volte mi sedessi a casa e pensassi, quella stupida banca, come li inganno per farmi prestare un po' di più. L'intero processo di poter avere un buon dialogo con la propria banca è qualcosa che credo sia stato importante per me imparare, che la banca in realtà lavorava per me in quella situazione,« racconta.

6. Scegli soluzioni che rendano possibile rivendere la baita

Parte del diventare finanziariamente dipendenti da una baita implica anche pensare alla possibilità che la propria situazione di vita e la quantità di denaro extra nel budget possano cambiare. Per questo è importante poter rivendere la baita se dovesse rendersi necessario, e questo è qualcosa a cui Thomas Gustav Hedegaard ha pensato molto.

»La banca mi ha detto che la qualità di ciò che veniva costruito doveva essere di un livello tale da poter essere rivenduta. Non importa quanto fossero profonde le mie intenzioni di tenerla per sempre, non doveva diventare una baita troppo particolare che solo io avrei apprezzato,« racconta.

Tuttavia, mi ritrovo a fare delle scelte durante tutto il processo di costruzione, dove mi chiedo se sono l'unico a vedere il valore nelle soluzioni che scelgo.

Ha costruito la sua baita mentre si formava come falegname edile, e con il budget di uno studente era particolarmente importante fare scelte economiche sagge. Allo stesso tempo, come falegname edile, ha un amore per la qualità e la buona artigianalità.

»Sembrerà che l'intenzione sia di vendere la baita, e non lo è. Tuttavia, mi ritrovo a fare delle scelte durante tutto il processo di costruzione, dove mi chiedo se sono l'unico a vedere il valore nelle soluzioni che scelgo. Se improvvisamente passo molte ore a posare un pavimento, non avrebbe potuto essere un pavimento in plastica economico che sarebbe stato più facile da mantenere e affittare? Lì ho valutato che vale la pena di spendere tempo e denaro, solo perché per me ha un valore in queste situazioni,« racconta.

»In quelle situazioni non riesco a capire se l'economia e la consapevolezza del valore di affitto dovrebbero essere così tanto al centro dell'attenzione. Ma sono quelle le scelte interessanti – soprattutto quando so di essere stato al limite per poter prendere in prestito denaro con relativamente poco denaro extra nel budget ogni mese«.

Parte di ciò che gli ha permesso di creare soluzioni di alta qualità, pur essendo economiche, è stata la ricerca online di buone occasioni – ed essere pronto a cogliere l'attimo:

»Finestre con misure sbagliate, porte usate e pavimenti usati in materiali pregiati, non ne avrei fatto a meno, ma sono stati anche più economici che se li avessi comprati nuovi. E lì si può rischiare di trovare cinque porte-finestre che si adattano perfettamente alla baita in un momento un po' inopportuno. Avere quella spesa di forse 500-600 corone al mese per un piccolo magazzino può farti risparmiare molti soldi a lungo termine. È un luogo dove si possono trovare più soldi in un processo di costruzione,« racconta.

Non importa quanto fossero profonde le mie intenzioni di tenerla per sempre, non doveva diventare una baita troppo particolare che solo io avrei apprezzato

I migliori posti per fare questi ritrovamenti, secondo Thomas Gustav Hedegaard, sono Laurits.com, Finn, Facebook Marketplace o gruppi Facebook, dove si possono trovare materiali da costruzione e oggetti usati.

»A volte ho quasi guardato questi siti quotidianamente, perché sapevo che doveva essere lo stesso modello di finestre in tutta la baita. Così potevo usare la mia pausa per scrivergli se potevo comprarle. Poi, ad esempio, vado ad Haderslev dopo il lavoro per prendere solo una finestra, perché era del colore giusto e costava solo 500 corone, e magari ne costa 3-4-5.000 nuova. Quindi si tratta solo di essere sempre attenti, perché le buone offerte spariscono«.